路線価 (2023) 福島県南相馬市鹿島区鹿島字御前ノ内118-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 南相馬市福島県南相馬市鹿島区鹿島字御前ノ内１１８番１
価格時点	2023 年
駅名	鹿島駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	592万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	592万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,385 円／坪 1平米 2万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南相馬市及び相馬市の住宅地域で、特に鹿島区内の住宅地域と代替性が高い。需要者は圏内に地縁性を有する個人が主である。震災後、郊外各所で見られた小規模開発や個人による農地転用の動きが収束し不動産市場の停滞感が強くなっている。震災前の市況に戻る中、郊外部はもとより市街地中心部の取引も減少しており、相場とやや乖離した取引が散見される。土地の取引価格帯は５００万円～８００万円程度である。 (2) 同一需給圏は南相馬市及び相馬市における住宅地域一円であり、特に鹿島駅周辺の住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は地縁性を有する一次取得者層である。鹿島駅周辺は学校及びスーパーに近く、取引は鹿島区の中でも多い方であり、以前は建売販売も見られたが近頃は見られず、土地取引も少ない状況にある。取引の中心となる価格帯は土地で５００～８００万円程度であるが、安値の取引も散見される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とする住宅地域で賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は鹿島区中心部の事例を複数採用し需要者が重視する観点から試算された実証性を有する価格と認められる。取引の多くは自己居住目的であることから市場の実態を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 鹿島区では住宅地需要が弱含んでいるが、その立地から、本件においては比較検討に有用な複数の事例を採用することができた。比準価格は、市場参加者の観点から客観的に比較検討を行い求めたものであり、当該地域の特性、市場性等を適切に反映した実証的な価格である。収益還元法は適用しなかったが、周辺にアパートは少なく、価格判定に影響はない。よって、昨今の市場及び地域動向を勘案したうえで、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鹿島駅南方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	79.6 坪 (263 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に店舗兼住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南相馬市福島県南相馬市鹿島区鹿島字御前ノ内１１８番１
標準地の範囲
東	130 m
西	60 m
南	10 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	260 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	鹿島区中心部の一角を占める住宅地域
街路	基準方位　　　　北５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い利便性から潜在的な需要が見込まれる地域である。未利用地の緩やかな宅地化の可能性は認められるが、需給は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)周辺では取引は見られるが、安値の取引が目立ち、市場に弱気な姿勢が見られる。大地震の被害により地域経済は疲弊していると見られ、区画整理が行われた地域も空地が多く残ることから、地価は下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化が常態化する中、原材料、食料品の相次ぐ値上げ等の先行き不透明感や２年連続の地震被害が市場に影響している模様。 (2)昨年３月の福島県沖地震では甚大な被害を受けた。近年、南相馬市では、住宅地需要は減少傾向にある。鹿島区全体としての人口は減少傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はみられないが、需給が逓減傾向にある中、区画整理事業地との競合が強まる傾向にある。 (2)鹿島区は人口及び世帯数が減少傾向にあるが、当該標準地の存する地区の世帯数はやや増加が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南道路であるため市場競争力が優れた状態で、個別的要因に特段の変動はない。浸水想定区域に含まれる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市鹿島区鹿島字御前ノ内１１８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,002 円／平米 7万6,045 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,284 円／平米 7万6,977 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,008 円／平米 7万2,758 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市鹿島区鹿島字御前ノ内１１８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,713 円／平米 7万5,089 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,466 円／平米 7万967 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,466 円／平米 7万967 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市鹿島区鹿島字御前ノ内１１８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,822 円／平米 4万9,002 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,377 円／平米 4万7,530 円／坪
標準価格 平米 坪	2万716 円／平米 6万8,487 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市鹿島区鹿島字御前ノ内１１８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,576 円／平米 5万4,800 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,211 円／平米 5万3,594 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,235 円／平米 6万285 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市鹿島区鹿島字御前ノ内１１８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万38 円／平米 6万6,246 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,008 円／平米 6万2,840 円／坪
標準価格 平米 坪	2万980 円／平米 6万9,360 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情