路線価 (2023) 北海道札幌市南区豊滝1-440-67 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市南区北海道札幌市南区豊滝１丁目４４０番６７
価格時点	2023 年
駅名	真駒内駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	61万7,000 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万910 円 1平米 3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	61万7,000 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万910 円／坪 1平米 3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南区郊外の市街化調整区域を中心とした圏域である。需要者の中心は、札幌市居住者がほとんどを占める。市街化調整区域であるが、旧住宅地造成事業施行地内にあり、一般住宅の建築が可能な地域である。交通接近条件が劣る定山渓に近い住宅団地であり、買物施設等の生活利便性にも劣るが、低価格帯住宅地の人気上昇の影響もあり一定の需要が認められる。需要の中心となる価格は、土地が５５坪程度の画地で６０万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は南区の市街化調整区域内住宅団地が圏域。需要者は市内の居住者が大半を占める。定山渓に近く一般勤労者の居住は少ないと思料される地域で、中心部から距離があり冬季間は通勤・通学・買い物等に困難をきたし、交通利便性の劣る当該エリア周辺は一般的人気は低い。但し昨今の金融動向から地価は安定傾向。市場の中心価格帯は対象地と同規模で６０万円前後、新築の戸建物件は殆ど見られず土地建物総額での需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 南区郊外に所在する市街化調整区域内の住宅団地である。付近に収益物件はなく賃貸市場が成立していないため収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、自用目的の取引が中心であるため、比準価格に標準をおき、市内全域の市街化調整区域内に所在する他公示地の価格動向にも留意し、周辺の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は市街化調整区域内の一般住宅地域であり、一般の勤労者等の居住は少なく、定山渓温泉に近いやや別荘地の趣向を持つエリアであり、アパート・戸建住宅の賃貸需要は皆無である。取引も自用目的が殆どで賃貸市場が未成熟であることから収益価格は採用せず、市場性を反映した価格として信頼性が高いと認められる比準価格を中心に、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、比較すべき適切な公示地の設定が周辺に無いのでその規準は断念した。
交通
交通施設	真駒内駅南西方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	56.6 坪 (187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ郊外の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市南区北海道札幌市南区豊滝１丁目４４０番６７
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧住宅地造成事業施行地内にあり、市街化調整区域であるが建物の建築が可能
街路	基準方位北、６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)南区郊外に所在する市街化調整区域内の住宅団地である。地価は既に底値感があり、近年は横這いにて推移していたが、区内住宅地域の地価上昇等の影響が郊外部にも波及し、当該地域においても一定の需要が認められる。 (2)区内の南西方郊外地の市街化調整区域内にある住宅団地である。緑が豊富で住環境は優れるも交通条件・買物等の利便性が劣る。当面は現状維持で推移すると予測。近時の金融動向から地価水準は安定傾向にあると判断。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万910 円 1平米 3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万910 円 1平米 3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万910円 1平米 3,300円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 1万579円 1平米 3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万910円 1平米 3,300円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 1万579円 1平米 3,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍及び区内人口は長期的な微減傾向にあるものの、不動産市場には大きな影響は見られず、区内の宅地需要は概ね堅調である。 (2)昨今の金融動向もあり、地下鉄駅に近い等の利便性が良好な地域を中心に地価は横ばい～安定・上昇傾向、場所により強含み傾向となっている。
地域要因
(1)市街化調整区域内の住宅団地であり生活利便性に劣る面を有するが、低価格帯住宅地の人気上昇の影響もあり一定の需要が認められる。 (2)市街化調整区域内の住宅地の需要はやや弱いが、従前より地価は概ね横ばい傾向にあった。一般的要因から現在は横ばい～安定傾向にあると判断。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231271106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区豊滝１丁目４４０番６７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,335 円／平米 1万1,026 円／坪
推定価格 平米 坪	3,191 円／平米 1万549 円／坪
標準価格 平米 坪	3,128 円／平米 1万341 円／坪
査定価格 平米 坪	3,170 円／平米 1万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231271106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区豊滝１丁目４４０番６７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,023 円／平米 1万3,300 円／坪
推定価格 平米 坪	3,964 円／平米 1万3,105 円／坪
標準価格 平米 坪	3,886 円／平米 1万2,847 円／坪
査定価格 平米 坪	3,940 円／平米 1万3,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231271106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区豊滝１丁目４４０番６７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,048 円／平米 1万77 円／坪
推定価格 平米 坪	3,003 円／平米 9,928 円／坪
標準価格 平米 坪	2,944 円／平米 9,733 円／坪
査定価格 平米 坪	2,990 円／平米 9,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231271106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区豊滝１丁目４４０番６７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,866 円／平米 9,475 円／坪
推定価格 平米 坪	3,206 円／平米 1万599 円／坪
標準価格 平米 坪	3,206 円／平米 1万599 円／坪
査定価格 平米 坪	3,250 円／平米 1万745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情