路線価 (2023) 福島県南相馬市小高区大井字白幡前105-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 南相馬市福島県南相馬市小高区大井字白幡前１０５番１
価格時点	2023 年
駅名	小高駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	248万 円 (382 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,489 円 1平米 6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	247万 円 (382 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,357 円／坪 1平米 6,460 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南相馬市内の住宅地域で、特に小高区内の農家集落地域との代替性が高い。需要者は圏内に地縁性を有する個人が主である。行政主導の復興関連事業が進捗しているが住民帰還率が低位に留まり不動産市場は低調に推移している。特に国道６号東方の地域は取引件数が少なく、農家集落内の取引は規模も区々であるため、取引相場が把握し難い状況である。 (2) 同一需給圏は、南相馬市の農家集落地域等で、特に小高区の住宅地との代替性が高い。需要者は避難指示前の圏内居住者等が中心で、相場は形成されていない。近年は、売り物件の増加に見合う需要がなく、成約件数は減少している。スーパー、ホームセンターの開業や復興拠点施設の開所などの好材料はあるものの居住人口への影響は限定的である。国道６号東側では取引件数が特に少なく、需要の中心となる価格帯が把握しにくい地域となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外の農家住宅地域で賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しなかった。比準価格は代替性を有する小高区郊外部の事例を採用し得られた実証性を有する価格である。取引が少なく相場が把握し難い土地柄であるが郊外部の事例から得られた比準価格には相応の説得力がある。本件は、比準価格を標準に小高区郊外部の市場動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益還元法や原価法は適用できなかったので、比準価格のみ試算した。比準価格は、採用事例を小高区に絞り込むことができ、代替性や地域的類似性に着眼して試算したもので、市場の需給動向を適切に反映した実証的な価格であり信頼性の高い価格となっている。よって、比準価格を標準とし、小高区における住宅地の需給動向も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小高駅北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	115.5 坪 (382 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に農家住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南相馬市福島県南相馬市小高区大井字白幡前１０５番１
標準地の範囲
東	160 m
西	120 m
南	320 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	国道６号東側の高台に位置する住宅、農地が混在する住宅地域
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地が多く見られる中に農家住宅が介在する地域で、地域要因に特段の変動はみられない。市街地中心部や最寄り商業施設から離れ需要は限定的である。地価は、弱含みが継続するものと予測する。 (2)国道６剛に比較的近い農家集落地域であるが、地域内人口・世帯数の減少傾向により、地価は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万1,489 円 1平米 6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万1,357 円 1平米 6,460 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万1,489円 1平米 6,500円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 2万1,919円 1平米 6,630円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万1,357円 1平米 6,460円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 2万1,919円 1平米 6,630円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)直近数年間の住民帰還率の推移は低調ながら、市街地中心部の動きが戻りつつある。 (2)震災前の居住者のうち、帰還しようとする住民がほぼ確定してきたため、地価は下落傾向が続いている。コロナ禍による地価への影響は見られない。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はみられず、不動産市場の動きは停滞した状況にある。 (2)小高区中心部に近い集落であるが、人口・世帯数が減少傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市小高区大井字白幡前１０５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,797 円／平米 1万9,165 円／坪
推定価格 平米 坪	6,754 円／平米 2万2,329 円／坪
標準価格 平米 坪	6,378 円／平米 2万1,086 円／坪
査定価格 平米 坪	6,380 円／平米 2万1,092 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市小高区大井字白幡前１０５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,609 円／平米 1万8,543 円／坪
推定価格 平米 坪	5,480 円／平米 1万8,117 円／坪
標準価格 平米 坪	5,899 円／平米 1万9,502 円／坪
査定価格 平米 坪	5,900 円／平米 1万9,505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市小高区大井字白幡前１０５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,660 円／平米 2万2,018 円／坪
推定価格 平米 坪	6,340 円／平米 2万960 円／坪
標準価格 平米 坪	6,906 円／平米 2万2,831 円／坪
査定価格 平米 坪	6,910 円／平米 2万2,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市小高区大井字白幡前１０５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,073 円／平米 2万6,689 円／坪
推定価格 平米 坪	9,379 円／平米 3万1,007 円／坪
標準価格 平米 坪	7,068 円／平米 2万3,367 円／坪
査定価格 平米 坪	7,070 円／平米 2万3,373 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市小高区大井字白幡前１０５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,060 円／平米 1万6,728 円／坪
推定価格 平米 坪	5,920 円／平米 1万9,572 円／坪
標準価格 平米 坪	6,578 円／平米 2万1,747 円／坪
査定価格 平米 坪	6,580 円／平米 2万1,753 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情