路線価 (2023) 福島県南相馬市小高区大町1-29-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 南相馬市福島県南相馬市小高区大町１丁目２９番２
価格時点	2023 年
駅名	小高駅 から 520m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	525万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	522万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,475 円／坪 1平米 1万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として小高区市街地中心部の商業地域一円である。需要者の中心は地縁性を有する小規模法人、個人事業者等である。行政主導の復興関連事業が進捗しているが住民帰還率が低位に留まり不動産市場は低調に推移している。背後住宅地の取引が散発的に見られるが、商業目的の取引は少なく商業地の中心価格帯は把握し難い状況にある。不動産市場の需給バランスの均衡には相応の年数を有すると思料される。 (2) 同一需給圏は、南相馬市の商業地域および商住混在地域等一円。圏内の事業者が主な需要者層となるが、中心部の利便性等に着目して住宅地としての利用を見込む人も含まれる。避難指示解除後約６年半が経過し、近隣地域ではかつての事業者による店舗等の再開も見られるが、不動産を新たに取得して出店する民間の動きはほぼ見られない。商住混在地域を含む小高区内の取引自体が少ないため取引の中心価格帯は形成されていない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場が未成熟で賃貸物件の想定が現実的ではないため収益価格は試算しなかった。比準価格は代替性が高い小高区内の事例を複数採用し得られた実証性を有する価格である。自己使用目的が殆どで収益性が土地価格形成の指標となっておらず市場参加者が指標とするのは市場流通価格である。本件は、比準価格を標準に代表標準地との検討及び地域要因の変動状況等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益価格については賃貸事例の収集が困難であり試算できなかった。比準価格については、不動産市場が機能し始めてまだ６年程度であるため資料の制約はあるものの、価格牽連性や代替性に着目し取引事例をもとに試算したもので市場動向を適正に反映している実証的な価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡にも留意し、小高区における不動産動向も勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小高駅西方
距離	520 m
土地の状態
土地面積	82.3 坪 (272 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南相馬市福島県南相馬市小高区大町１丁目２９番２
標準地の範囲
東	30 m
西	90 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	30 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	小高区市街地の中心部に位置する商業地域
街路	１３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地中心部の商業地域で営業を再開する店舗が散見されるが、地価下落の流れを反転させる要因は見受けられない。地価は、当面の間、弱含みで推移するものと予測する。 (2)店舗が再開しつつある商店街であるが、居住者の増加率が逓減傾向にある中で後継者難もあり、今後も地価の下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)直近数年間の住民帰還率の推移は低調であるが、市街地中心部の動きが戻りつつあり、土地取引が動き出しつつある模様。 (2)小高区に帰還しようとしている元居住者が限定されてきているため、土地需要は弱含みである。コロナ禍による地価への影響はほぼ見られない。
地域要因
(1)地域復興が進みつつも商業地の地価を回復させるまでには至っていないと観察される。 (2)近隣に復興拠点施設が開所したが、地域内の不動産需要を活発化させるまでは至っていない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市小高区大町１丁目２９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,308 円／平米 5万3,914 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,675 円／平米 5万1,822 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,184 円／平米 6万116 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市小高区大町１丁目２９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,770 円／平米 4万8,830 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,151 円／平米 5万6,701 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,990 円／平米 6万6,087 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市小高区大町１丁目２９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,107 円／平米 5万9,862 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,202 円／平米 5万6,870 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,864 円／平米 6万5,670 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市小高区大町１丁目２９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,215 円／平米 7万137 円／坪
推定価格 平米 坪	2万515 円／平米 6万7,823 円／坪
標準価格 平米 坪	2万515 円／平米 6万7,823 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南相馬市
地域	福島県南相馬市小高区大町１丁目２９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,882 円／平米 6万2,424 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,901 円／平米 6万2,487 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,587 円／平米 6万4,755 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情