路線価 (2023) 福島県伊達市久根妻31-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 伊達市福島県伊達市久根妻３１番３
価格時点	2023 年
駅名	伊達駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,199 円／坪 1平米 4万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市市街地及び福島市北部の地域で特に旧伊達町中心部との代替性が高い。需要者の中心は圏域内の一次取得者であるが旧保原、梁川地区からの転入者もみられる。伊達桑折ＩＣの供用開始や大型ＳＣ出店計画の進捗等の好材料を背景に周辺地域では中小規模の宅地開発が継続しておりやや高値圏取引も介在している。土地は２００㎡～２５０㎡で７００万円～１，０００万円程度が取引の中心と見られる。 (2) 同一需給圏は、伊達市市街地及び福島市郊外の住宅地域一円であり、需要者の中心は伊達市に地縁性を有する一次取得者層だが、周辺地域からの転入も見られる。旧来から福島市への通勤・通学者が多く、ベッドタウンとしての性格が強く、福島市北方外縁部との競争関係を有する。小中規模の開発分譲が継続的に見られ、分譲地は不動産業者による転売が多く、程度によるが、やや高値販売でも成約に至っている。土地は総額で概ね１０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅主体の地域で賃貸経営を目的とする土地取引が少ないため収益価格は試算しなかった。比準価格は代替性が高い旧伊達町内の事例を採用し得られた実証性を有する価格である。取引の多くは自己居住目的で同様の視点から試算された比準価格には説得力が有る。本件は、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、比較的新しい旧伊達町内の代替性の高い事例を採用し、得られた価格の開差は適正な範囲に収まっていることから、地域の特性及び動向が適切に反映された説得力の高い価格である。賃貸市場が未成熟なため収益価格を求めることを断念したが、当該地域は戸建住宅地の売買が市場を牽引している状況にあることから、価格判定に影響は無いと判断される。したがって、比準価格を標準に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊達駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	75 坪 (248 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊達市福島県伊達市久根妻３１番３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	伊達小学校に近接する既成住宅地域
街路	基準方位　北７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小学校に近い利便性や水害懸念の低い地域性から選好性が高く、今後も堅調な需要を維持しつつ推移するものと予測する。地価は、今暫くの間、強含みで推移すると予測する。 (2)小学校と駅に近く、やや台地で水害の懸念が少なく、需要が底堅い。熟成した住宅地域であり、新規分譲地等より需要者の選好は低いが、新しい建物への更新も見られる。地価は今暫く上昇基調が残ると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伊達桑折ＩＣ開設、イオンモール出店計画、大型住宅団地整備の公表など発展的要因が多い。伊達橋の不通により保原町方面への交通利便性が低下。 (2)旧伊達町は人口及び世帯数が増加傾向。伊達桑折ＩＣ、イオン出店計画等の発展的要因がある。昨年３月の地震により伊達橋の不通が続いている。
地域要因
(1)旧伊達町中心部の閑静な住宅地域である。地域要因に特段の変動はないが、場所的優位性を主因に根強い需要がある。 (2)利便性が良好で熟成しており、細路地もあるが各画地の配置状態が良好である。周辺の販売価格は強気な姿勢が継続。伊達小学校の改築事業が進捗中。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はないが、角地であるため市場競争力に若干の優位性が認められる。浸水想定区域ではない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市久根妻３１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,399 円／平米 9万3,887 円／坪
推定価格 平米 坪	4万352 円／平米 13万3,404 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,795 円／平米 13万1,562 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市久根妻３１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,368 円／平米 9万479 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,801 円／平米 10万5,134 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,831 円／平米 11万1,845 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市久根妻３１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,299 円／平米 12万4 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,556 円／平米 12万4,160 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,128 円／平米 12万6,051 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市久根妻３１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,884 円／平米 11万5,327 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,684 円／平米 12万1,277 円／坪
標準価格 平米 坪	4万670 円／平米 13万4,455 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,300 円／平米 13万9,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情