路線価 (2023) 北海道札幌市南区北ノ沢1745-56 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市南区北海道札幌市南区北ノ沢１７４５番５６
価格時点	2023 年
駅名	真駒内駅 から 5600m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	142万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,456 円 1平米 7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	142万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,456 円／坪 1平米 7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南区郊外の市街化調整区域を中心とした圏域。需要者の中心は札幌市内居住者が殆どを占める。地区計画（北ノ沢静涼苑地区）により一般住宅等の建築が可能であるが、市街化調整区域内に所在し土砂災害警戒区域にも指定されているため人気薄の状態が続いていた。然しながら、堅調な市内住宅地需要等の影響を受け、一定の需要が見受けられる。需要の中心価格帯は、５５坪程度の土地で１５０万円前後と思料される。 (2) 同一需給圏は区内の市街化調整区域を中心とする住宅地域一円。需要者は市内の居住者が大半を占め、他地域からの流入は少ない。中心部から離れた交通利便性の劣る郊外地で、対象標準地は藻岩山山麓エリア、市内中心部からは同山の裏側に位置し、緑豊かであるが交通利便性が劣り空地も多く、地価は弱含み基調が続いていた。但し昨今は金融緩和の影響もあり、当面の地価は横ばい～安定傾向にあると判断。中心価格帯は対象地と同規模で１４０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は一般住宅の中に空地も多く残る市街化調整区域内の住宅団地である。付近に収益物件はなく賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、自用目的の取引が中心であることから、比準価格に標準をおき、他公示地等との価格均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象地は藻岩山西側山麓部に位置し、別荘地的色彩のエリアである。市街化調整区域のうち住宅建築が可能な地域であるが、同種地域に対する土地需要が減退し取引事例は極めて少ない状況にある。取引も自用目的が殆どでアパート等の賃貸市場が未成熟であるので収益価格は採用せず、市場性を反映し信頼性が高いと認められる比準価格を中心に対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、比較すべき適切な公示地の設定が周辺に無く、その規準は断念した。
交通
交通施設	真駒内駅北西方
距離	5600 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地も見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市南区北海道札幌市南区北ノ沢１７４５番５６
標準地の範囲
東	120 m
西	70 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	地区計画により一般住宅等の建築が可能な地域
街路	基準方位　北　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)南区郊外に所在する市街化調整区域内の住宅団地である。近年、地価は下落傾向が続いていたが、堅調な市内住宅地需要等の影響を受け、郊外部においても地価は下げ止まり、需給は安定的に推移すると予測される。 (2)西野真駒内清田線背後の調整区内住宅団地で、一部が土砂災害警戒区域に指定。駅からは遠く、やや別荘地的色彩にある。当面は同様の住環境を維持すると予測。近時の金融動向から地価は概ね安定傾向にあると判断。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万5,456 円 1平米 7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万5,456 円 1平米 7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万5,456円 1平米 7,700円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 2万4,795円 1平米 7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万5,456円 1平米 7,700円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 2万4,795円 1平米 7,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍及び区内人口は長期的な微減傾向にあるものの、不動産市場には大きな影響は見られず、区内の宅地需要は概ね堅調である。 (2)昨今の金融動向もあり、地下鉄駅に近い等の利便性が良好な地域を中心に地価は横ばい～安定・上昇傾向、場所により強含み傾向となっている。
地域要因
(1)市街化調整区域内に所在し、土砂災害警戒区域にも指定されているが、堅調な市内住宅地需要等の影響を受け、一定の需要が見受けられる。 (2)駅から遠く別荘地的色彩で土砂災害警戒区域の指定もある当地の地価は、従前、弱含み傾向にあった。一般的要因もあり現在は安定傾向にあると判断。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231211106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区北ノ沢１７４５番５６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,978 円／平米 1万9,763 円／坪
推定価格 平米 坪	5,978 円／平米 1万9,763 円／坪
標準価格 平米 坪	5,978 円／平米 1万9,763 円／坪
査定価格 平米 坪	6,340 円／平米 2万960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231211106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区北ノ沢１７４５番５６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,329 円／平米 2万924 円／坪
推定価格 平米 坪	6,147 円／平米 2万322 円／坪
標準価格 平米 坪	6,830 円／平米 2万2,580 円／坪
査定価格 平米 坪	7,240 円／平米 2万3,935 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231211106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区北ノ沢１７４５番５６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,274 円／平米 2万7,354 円／坪
推定価格 平米 坪	8,152 円／平米 2万6,951 円／坪
標準価格 平米 坪	9,243 円／平米 3万557 円／坪
査定価格 平米 坪	9,800 円／平米 3万2,399 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231211106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区北ノ沢１７４５番５６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,777 円／平米 2万2,405 円／坪
推定価格 平米 坪	6,580 円／平米 2万1,753 円／坪
標準価格 平米 坪	7,068 円／平米 2万3,367 円／坪
査定価格 平米 坪	7,490 円／平米 2万4,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情