路線価 (2023) 福島県伊達市保原町字八幡町66-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 伊達市福島県伊達市保原町字八幡町６６番１
価格時点	2023 年
駅名	保原駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	884万 円 (660 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,300 円 1平米 1万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	884万 円 (660 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,300 円／坪 1平米 1万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊達市及び伊達郡郊外の農家集落一円と思料される。需要者の中心は地縁的に限定された圏内の居住者であり、圏外からの転入は乏しい。農家集落地域では基幹産業である農業収入の低迷から少子高齢化の進展も顕著であり、市街化調整区域内に位置し法規制の強い近隣地域の不動産需要は低調と認められる。不動産市場が未成熟で需給動向も動きが乏しく、取引される画地規模や価格帯は区々であるため、需要の中心価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は伊達市及び隣接する伊達郡郊外の農家住宅地域一円。需要者の中心は地縁性を有する圏内の居住者であり、圏外からの転入は少ない。郊外に位置するため交通や生活の利便性が劣り発展的要因に乏しく、農業経営の厳しい環境もあって土地需要は停滞している。市場が未成熟で需給動向も不安定であるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅を主体とした集落地域であり、アパート等の収益物件は無く、賃貸市場が形成されていないため収益価格は適用できなかった。一方、市街化調整区域内における宅地取引は少なく採用事例もやや広域に及ぶものの、現実の需給動向を反映しているため比準価格の信頼性は高い。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、人口減少が進み需要が限定的である近隣地域の現状を考慮の上、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 農家住宅を主とする農家集落で、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算できなかった。同一需給圏内の市街化調整区域内から信頼性の高い住宅地の事例を収集・選択し比準価格を試算した。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるため、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域の市場動向並びに市場参加者の属性、地域要因の将来予測等も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	保原駅北西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	199.6 坪 (660 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に農家住宅等が散在する郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊達市福島県伊達市保原町字八幡町６６番１
標準地の範囲
東	220 m
西	110 m
南	220 m
北	270 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	660 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	旧保原町内における旧来からの市街化調整区域内農家集落地域
街路	基準方位　北　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の農家集落地域として今後も現状を維持して推移すると予測される。価格時点現在人口減少や過疎化が進行し、公法上の規制や農業後継者不足等により土地需要は限定的であり、地価は緩やかな下落傾向が続いている。 (2)市街化調整区域の集落であり、公法上の規制により宅地化の進展はなく土地利用は停滞している。人口減少・過疎化の進行により、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万4,300 円 1平米 1万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万4,300 円 1平米 1万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)超低金利やコロナ禍に起因する戸建住宅への需要シフト等を背景に住宅地需要の底堅さは継続している。住宅ローン金利の動向に留意する必要がある。 (2)市街化調整区域内では、人口減少や発展的要因の乏しさから不動産市場は停滞している。なお、コロナ禍による地価への影響はほぼ認められていない。
地域要因
(1)阿武隈川南方の市街化区域に程近い集落地域であるが、法規制と利便性から需要は限定的である。近隣地域内に特段の変動要因は無い。 (2)市街化調整区域であるため、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市保原町字八幡町６６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,094 円／平米 5万6,513 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,591 円／平米 5万4,850 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,746 円／平米 4万5,444 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市保原町字八幡町６６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,847 円／平米 5万2,390 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,185 円／平米 5万202 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,068 円／平米 4万3,203 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市保原町字八幡町６６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,708 円／平米 5万8,543 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,135 円／平米 5万6,648 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,509 円／平米 4万7,967 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市保原町字八幡町６６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,133 円／平米 4万112 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,333 円／平米 4万4,079 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,449 円／平米 4万1,156 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市保原町字八幡町６６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,306 円／平米 2万848 円／坪
推定価格 平米 坪	9,981 円／平米 3万2,997 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,929 円／平米 4万2,743 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情