路線価 (2023) 福島県伊達市保原町上保原字向台1-128 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 伊達市福島県伊達市保原町上保原字向台１番１２８
価格時点	2023 年
駅名	高子駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	638万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	638万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円／坪 1平米 2万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は伊達市及び福島市郊外の住宅地域一円で、郊外に立地する住宅団地との代替競争関係が強い。主たる需要者は市内居住者であるが、隣接市町村からの転入も見られる。本地域は高子駅に近く、旧来から福島市への通勤・通学者が多い。低金利政策の継続等より住宅団地内の物件への需要は安定的で、新規造成分譲地では高値の取引が見られる。土地は６００～９００万円程度、新築戸建住宅は２０００～２５００万円程度が中心価格帯と思料される。 (2) 同一需給圏は伊達市および福島市郊外の住宅地域一円。需要者は、市内居住者を中心として隣接市町からの転入も見られる。当該地域は高子駅に近く、旧来から福島市への通勤・通学者が多い。低金利政策の継続もあり、住宅団地に対する需要は比較的安定している。土地は６００～９００万円程度が需要の中心である。新築の戸建取引は少ないが、２，０００～２，５００万円程度が中心価格帯と判断する。なお、高子地区での新たな宅地分譲計画が進行している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を主体とした既成住宅団地内に位置しており、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は適用できなかった。他方、比準価格は代替競争関係にある最近の取引事例を豊富に収集の上選択し、適正に要因比較して試算されており、不動産市場を反映した信頼性が高い価格と判断される。よって、本件では同一需給圏内における住宅団地での取引の特性及び代表標準地との比較検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅を主とする住宅団地内に位置し、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は伊達市旧保原町の住宅団地・分譲地から取引事例を収集・選択し、適正に要因比較を行って求められたもので、不動産市場を反映しており現実的で説得力を有する。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し伊達市における不動産市場の動向も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	高子駅南西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	75.9 坪 (251 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊達市福島県伊達市保原町上保原字向台１番１２８
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	120 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	15 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	福島市に近接する、高子駅に近い高台の住宅団地
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の住宅団地であり、近隣地域自体に変動はないものの、令和４年１０月２８日に伊達市高子駅北地区土地区画整理事業の換地処分が公告された。本地域に与える影響についてその動向を引き続き注視する必要がある。 (2)郊外の住宅団地であるが、東方では相馬福島道路のⅠ・Ｃが設置され、現在大型スーパーが建築中である。今後、これらが当該地域に与える影響についてその動向を注視してゆく必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)超低金利やコロナ禍に起因する戸建住宅への需要シフト等を背景に住宅地需要の底堅さは継続している。住宅ローン金利の動向に留意する必要がある。 (2)コロナ禍が続いているが、住宅市場への影響は現在のところ、あまり見られていない。
地域要因
(1)換地処分が公告された伊達市高子駅北地区土地区画整理事業地に隣接する住宅団地である。既に建物が建ち並び熟成度は高く、特段の変動はない。 (2)福島市に近接する住宅団地に存するため、宅地需要は安定している。また、当該区域付近において新たな宅地分譲計画が進んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市保原町上保原字向台１番１２８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,045 円／平米 6万2,963 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,045 円／平米 6万2,963 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,511 円／平米 8万1,033 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市保原町上保原字向台１番１２８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,225 円／平米 11万9,760 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,872 円／平米 10万8,675 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,488 円／平米 8万7,569 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市保原町上保原字向台１番１２８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,550 円／平米 7万4,550 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,806 円／平米 7万2,091 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,529 円／平米 8万1,093 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県伊達市保原町上保原字向台１番１２８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,703 円／平米 9万8,198 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,975 円／平米 9万5,791 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,151 円／平米 8万6,455 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市保原町上保原字向台１番１２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,852 円／平米 8万5,467 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,087 円／平米 8万2,938 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,087 円／平米 8万2,938 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情