路線価 (2023) 福島県伊達市梁川町二野袋字大正24外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 伊達市福島県伊達市梁川町二野袋字大正２４番外
価格時点	2023 年
駅名	梁川駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	690万 円 (726 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,407 円 1平米 9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	689万 円 (726 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,374 円／坪 1平米 9,490 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊達市内の市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要者の中心は圏内に地縁性を有する者や農家の世帯分離が主であり、圏域外からの転入は少ない。郊外に位置しているため交通や生活の利便性が劣り、農家住宅を主とした市街化調整区域内に存するため発展的要因に乏しく、土地需要は停滞している。取引市場が成熟していないため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、旧梁川町を中心とした周辺市町の郊外の集落地域である。需要者の中心は地縁的関係を有する地元居住者等の個人であり、圏外からの転入者は少ない。一部の地域では、地区計画に基づく開発が見られ、市街地同様の価格水準で取引が見られるが、旧来からの住宅を主として構成される地域は、高齢化等の影響により衰退傾向にあり、取引は少ない。建築費上昇が続けば、地価水準の低い郊外の需要が増す可能性もあるが、今の所は顕在化していない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅を主とした調整区域内農家集落のため、新築アパート等の建築想定が困難であることから収益価格は試算できなかった。同種類の取引事例が少ないので同一需給圏の範囲を広げて伊達郡内他町の調整区域内からも信頼性・代替性の高い住宅地の取引事例を収集し比準価格を求めた。本件では当該比準価格を標準に、地域要因の将来予測を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市街化調整区域に存し、市街地と比べて相対的に土地取引が少ないが、取引事例比較法では、地理的類似性の高い事例も含み、比較検討に有用な事例を採用することができた。自己利用が主の地域であり、周辺の成約価格等に基づき効用の観点で比較検討し価値判断を行うことは、市場実態に適しており、得られた比準価格の説得力は高い。収益価格は、賃貸市場が成立していないため求めなかった。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	梁川駅北西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	219.6 坪 (726 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊達市福島県伊達市梁川町二野袋字大正２４番外
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	平坦地が広がる中に農家住宅等が散在する地域
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の農家集落地域であり、発展的な要因は見られず現状を維持するものと予測する。 (2)市街化調整区域内の地域であるが、小学校等の核施設が近く、暫くは地域の社会環境が維持されると見込まれる。しかしながら、一般的な人口減少等のほか、自然災害への懸念により、地価は弱含みが続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万1,407 円 1平米 9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,374 円 1平米 9,490 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万1,407円 1平米 9,500円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 3万1,837円 1平米 9,630円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,374円 1平米 9,490円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 3万1,837円 1平米 9,630円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)雇用・所得環境は比較的堅調を維持しているものの、コロナ感染長期化の影響や物価高の影響から経済の先行き不透明感が増してきている。 (2)旧梁川町は人口及び世帯数が減少傾向で、宅地需要は減少傾向。梁川バイパスが開通する一方で、梁川高校が年度末で閉校となった。
地域要因
(1)市街化調整区域内の農家集落地域で、特段の変動要因は見られないうえ、洪水ハザードマップで３～５ｍ未満の浸水想定区域となった。 (2)令和元年東日本台風では周辺農地に被害が見られた。昨年３月の地震では西方の伊達崎橋が大きな被害を受け、大型車は通行出来ない状況が続く。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)３ｍ～５ｍ未満の浸水想定区域に該当する。昨年３月に伊達市のハザードマップが改訂されたが、特段の変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市梁川町二野袋字大正２４番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,930 円／平米 2万9,523 円／坪
推定価格 平米 坪	1万290 円／平米 3万4,019 円／坪
標準価格 平米 坪	9,581 円／平米 3万1,675 円／坪
査定価格 平米 坪	9,580 円／平米 3万1,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市梁川町二野袋字大正２４番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,004 円／平米 3万6,379 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,536 円／平米 4万1,444 円／坪
標準価格 平米 坪	9,665 円／平米 3万1,952 円／坪
査定価格 平米 坪	9,670 円／平米 3万1,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達郡桑折町
地域	福島県伊達市梁川町二野袋字大正２４番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,774 円／平米 3万2,313 円／坪
推定価格 平米 坪	9,590 円／平米 3万1,705 円／坪
標準価格 平米 坪	9,402 円／平米 3万1,083 円／坪
査定価格 平米 坪	9,400 円／平米 3万1,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市梁川町二野袋字大正２４番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,133 円／平米 4万112 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,333 円／平米 4万4,079 円／坪
標準価格 平米 坪	9,620 円／平米 3万1,804 円／坪
査定価格 平米 坪	9,620 円／平米 3万1,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情