路線価 (2023) 福島県伊達市保原町字実町54-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 伊達市福島県伊達市保原町字実町５４番１外
価格時点	2023 年
駅名	保原駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,080万 円 (820 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,080万 円 (820 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,975 円／坪 1平米 3万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊達市及び周辺市町村における幹線道路沿いの商業地域及び商住混在地域の範囲と思料される。需要者は県内外に広域展開する法人や地元事業者が中心である。当該需要者は街路条件に着目して市場に参加することから、駐車場併設の郊外型店舗、飲食店舗、営業所等の多様な用途での利用が想定される。当地域は大手スーパー等の集客力を有する店舗が多く見られ、市場競争力は比較的高い。取引価格や規模は区々であり、取引の中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は伊達市および周辺市町の幹線道路沿いの商業地域および商住混在地域一円。街路条件に着目した土地利用が期待されることから、郊外型店舗、飲食店舗、営業所等多様な用途が期待される。需要者は、県内外に広域展開する法人や地元業者が中心である。この地域は大型スーパー等の集客力を有する店舗が多く見られ、市場競争力は高い。取引価格・規模等はさまざまであり、中心価格帯を見出すことは困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では自用の店舗が主体を占めており、商業用途での賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は対象不動産と代替競争関係を有する伊達市内の取引事例から試算されており、実証的且つ信頼性が高いと判断される。実際にも、自己利用目的の取引が主体と認められることから、本件においては旧保原町内における商業地域の市場動向及び代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該近隣地域は自用の店舗が主のため商業用途での賃貸事例が収集できず、賃料水準が把握できないため収益価格の試算はできなかった。比準価格については、旧保原町の商業地の取引は少なく採用した事例が広域に及んだが、現実の需給動向を反映しており信頼性は高い。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し、周辺市町の商業地域の市場動向も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	保原駅西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	248 坪 (820 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、併用住宅等が見られる駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊達市福島県伊達市保原町字実町５４番１外
標準地の範囲
東	250 m
西	150 m
南	40 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	31 m
奥行き	26.5 m
面積	820 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	県道福島保原線沿いに位置する商業地域
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域では現在目立った変動はないが、標準地西方の同一県道沿いで相馬福島道路ＩＣが設置され、大型小売店舗の開発が進行中であることから、近隣地域への影響について今後もその動向を注視していく必要がある。 (2)標準地西方の同一県道沿いに相馬福島道路のⅠ・Ｃが設置され、大型スーパー開設のための建設工事が始まっている等の発展要因があることから、その推移・動向を注視してゆく必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)飲食系繁華街や温泉街等では未だに新型コロナの感染状況に応じて波が生じる傾向にあるものの、基調としては持ち直しが続いている。 (2)旧保原町の人口はやや減少傾向で推移している。コロナ禍により商況は徐々に回復傾向にある。
地域要因
(1)近隣地域西方の新設ＩＣ周辺で土地利用構想の計画があり、また接面する同一県道沿いで大型小売店舗の開発が進行中である。地域自体に変動は無い。 (2)標準地の接面する同一県道沿いに相馬福島道路Ⅰ・Ｃができ、スーパー等の進出も予定されている。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)規模・形状は標準的で競争力の程度に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市保原町字実町５４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,667 円／平米 11万4,609 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,841 円／平米 12万1,796 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市保原町字実町５４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,097 円／平米 7万6,359 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,627 円／平米 12万4,395 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,801 円／平米 11万8,358 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,800 円／平米 11万8,355 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市保原町字実町５４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,009 円／平米 9万2,598 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,475 円／平米 11万3,974 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,062 円／平米 11万9,221 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達市
地域	福島県伊達市保原町字実町５４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,561 円／平米 14万4,013 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,038 円／平米 13万8,978 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,872 円／平米 12万5,205 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	福島市
地域	福島県伊達市保原町字実町５４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,997 円／平米 14万5,454 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,997 円／平米 14万5,454 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,074 円／平米 12万9,179 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情