路線価 (2023) 福島県伊達郡桑折町大字北半田字御免町4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 伊達郡桑折町福島県伊達郡桑折町大字北半田字御免町４番
価格時点	2023 年
駅名	桑折駅 から 2600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	407万 円 (473 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,432 円 1平米 8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	407万 円 (473 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,432 円／坪 1平米 8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は桑折町を核とする農家集落等で、特に法的規制が類似する市街化調整区域の住宅地と価格牽連性が強い。需要者は圏内の居住者や地縁・血縁者のほか低価格水準に着目した個人等が中心とみられる。農家住宅地の需要はこれまでも低調に推移していたが、人口減少や高齢化が急速に進行している集落においては、その減退が顕著である。市場では建築規制の強弱等により取引の個別性が大きいため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は桑折町及び隣接市町の郊外の農家住宅を主体とした住宅地域一円と認められる。需要者の中心は地縁的選好性を有する圏域内の居住者と思料される。圏域内の住宅地域は周囲を農林地が占めるような状況であり、住宅地域としての熟成度は総じて低い。また、郊外に位置していることから居住の利便性に劣り、将来に向けた発展的要因に乏しいため不動産需要は低調である。取引件数が少ないため、需要の中心となる価格帯は一概に見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 後記理由により収益還元法及び原価法が適用できなかったので、比準価格のみ試算した。比準価格は、採用事例が遠方に及んだものの市街化調整区域における個人間の取引事例を基に得られたもので、対象標準地の市場価値を適正に指向していると判断する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向を反映した比準価格を以って鑑定評価額と決定した。 (2) 近隣地域は郊外の農家集落地域で、アパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため収益価格は適用できなかった。また取引は自用目的が主体を占め、収益物件は見られない。比準価格は、同一需給圏である郊外の市街化調整区域における住宅地域から取引事例を豊富に収集し、選択の上試算されており、実証性が強い。よって本件では代表標準地との比較検討を踏まえ、市場動向を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桑折駅北方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	143.1 坪 (473 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等が建ち並ぶ県道沿いの既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊達郡桑折町福島県伊達郡桑折町大字北半田字御免町４番
標準地の範囲
東	70 m
西	120 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	半田山東麓の扇状地に形成された東向き緩傾斜の農家集落
街路	基準方位　北　　５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)転入の少ない市街化調整区域の農家集落で、土地利用に大きな変動は見込めず、当面は現状で推移するものの、立地、高齢化及び人口減少等による土地需要の低迷から、地価下落は今後も継続すると予測する。 (2)桑折町郊外における農家集落地域であり、発展的要因が見られず今後も現状を維持して推移すると予測する。市街地から離れた山間部に位置しており、宅地需要が弱いことから地価は下落傾向で推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万8,432 円 1平米 8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万8,432 円 1平米 8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万8,432円 1平米 8,600円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 2万8,961円 1平米 8,760円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万8,432円 1平米 8,600円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 2万8,961円 1平米 8,760円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少・高齢化は県平均を上回るペースで進行、建築費上昇や２年連続の地震被害の影響はあるが住宅着工戸数・土地取引件数は概ね安定的に推移。 (2)桑折町の人口は微減傾向が続き、高齢化率は県全体に比べてやや高い割合であり、町内の不動産需要に大きな変動は見られない。
地域要因
(1)町中心部から離れた立地、市街化調整区域の建築制限及び地縁的選好性の強い地域性から需要は極めて低調に推移している。 (2)桑折町郊外の旧来からの集落地域であり、市街化調整区域の法規制もあり発展的要因は見られない。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達郡桑折町
地域	福島県伊達郡桑折町大字北半田字御免町４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,987 円／平米 1万3,181 円／坪
推定価格 平米 坪	9,616 円／平米 3万1,790 円／坪
標準価格 平米 坪	9,158 円／平米 3万276 円／坪
査定価格 平米 坪	9,160 円／平米 3万283 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達郡桑折町
地域	福島県伊達郡桑折町大字北半田字御免町４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,945 円／平米 2万2,960 円／坪
推定価格 平米 坪	8,620 円／平米 2万8,498 円／坪
標準価格 平米 坪	8,620 円／平米 2万8,498 円／坪
査定価格 平米 坪	8,620 円／平米 2万8,498 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達郡国見町
地域	福島県伊達郡桑折町大字北半田字御免町４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,620 円／平米 1万5,274 円／坪
推定価格 平米 坪	5,938 円／平米 1万9,631 円／坪
標準価格 平米 坪	8,213 円／平米 2万7,152 円／坪
査定価格 平米 坪	8,210 円／平米 2万7,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	伊達郡国見町
地域	福島県伊達郡桑折町大字北半田字御免町４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,000 円／平米 2万9,754 円／坪
推定価格 平米 坪	8,685 円／平米 2万8,713 円／坪
標準価格 平米 坪	8,790 円／平米 2万9,060 円／坪
査定価格 平米 坪	8,790 円／平米 2万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情