路線価 (2023) 福島県南会津郡南会津町古町字小沼1934 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 南会津郡南会津町福島県南会津郡南会津町古町字小沼１９３４番
価格時点	2023 年
駅名	会津田島駅 から 28000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	113万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万6,034 円 1平米 4,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	113万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万6,034 円／坪 1平米 4,850 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南会津町西部地区を中心に隣接する只見町伊南川流域の住宅地域の範囲であり、需要者の中心は西部地区居住者及びその世帯分離層である。当該地域は店舗等も見られる伊南地区の中心部に位置するが、相続の発生等による宅地供給要因がある一方で、人口・世帯数ともに減少する過疎化の進行により宅地需要は少なく、取引は近隣者間・血縁者間等が主と思われ限定的である。土地取引自体が少なく、取引価格・規模等は様々で需要の価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は南会津町の西部から只見町にかけての宅地地域一帯で、需要者は圏域内に地縁性を有する個人がほとんどを占める。圏内は豪雪地帯にあり、宅地地域は農家集落が多く、近年空家が増加し中には限界集落化している地域もあるなど土地需要は限定的で、人口減少や高齢化が進む中で地価は下落傾向を続けている。圏内で取引される価格帯は規模や取引事情等によって様々であり、取引件数が非常に少ないこともあり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅を主とするという地域の性格上、公営住宅以外に賃貸住宅の需要や供給は見られず、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算することができなかった。このような地域性から近隣地域内の土地取引は自用目的がほとんどであるため比準価格を重視するが、比準価格算定の過程において要因判定の妥当性に留意した。以上検討の結果、当該標準地の昨年価格との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺では自用物件がほとんどで借家需要は乏しく、アパート等の建築の想定自体が現実的でないため収益還元法は適用できなかった。同一需給圏内での土地取引は自己使用目的のものが支配的で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、かかる取引市場の実態や市場参加者の行動を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	会津田島駅西方
距離	28000 m
土地の状態
土地面積	70.8 坪 (234 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ国道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南会津郡南会津町福島県南会津郡南会津町古町字小沼１９３４番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17.4 m
奥行き	13.2 m
面積	234 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	伊南地区中心部、国道沿いに農家住宅と店舗等との併用住宅が混在する地域。
街路	基準方位：北　　８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)伊南地区中心部、国道沿いの熟成した住宅地域であり、地域に変化をもたらす特段の要因はないが、人口・世帯数ともに減少する過疎化の進行により宅地需要は限定的で、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (2)駅や市街地から遠く離れた農家集落で、過疎化が進行する中、住宅地域として衰退傾向で推移していくと予測する。土地需要は弱いまま回復は見込み難く、地価は下落傾向を続けるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万6,034 円 1平米 4,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万6,034 円 1平米 4,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万6,034円 1平米 4,850円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 1万6,497円 1平米 4,990円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万6,034円 1平米 4,850円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 1万6,497円 1平米 4,990円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域社会・経済のへの影響は人口・世帯数ともに減少する過疎化の要因が大きく、新型コロナの影響は都市部ほど顕在化していない。 (2)人口減少や高齢化のペースが県全体平均を大きく上回り推移しており、土地需要は全般に弱く、特に農村部では宅地の取引は稀で市場が停滞している。
地域要因
(1)伊南地区中心部の住宅地域であるが、相続等による宅地供給要因のある一方、人口・世帯数ともに減少する過疎化の進行から土地需要は限定的である。 (2)市街地から遠く離れ利便性が劣り過疎化が進行している当地域に対する土地需要は依然弱く、地価は続落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南会津郡南会津町
地域	福島県南会津郡南会津町古町字小沼１９３４番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,073 円／平米 3,547 円／坪
推定価格 平米 坪	1,341 円／平米 4,433 円／坪
標準価格 平米 坪	2,032 円／平米 6,718 円／坪
査定価格 平米 坪	2,030 円／平米 6,711 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１３Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南会津郡南会津町
地域	福島県南会津郡南会津町古町字小沼１９３４番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,183 円／平米 1万523 円／坪
推定価格 平米 坪	3,011 円／平米 9,954 円／坪
標準価格 平米 坪	4,683 円／平米 1万5,482 円／坪
査定価格 平米 坪	4,680 円／平米 1万5,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ６Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南会津郡只見町
地域	福島県南会津郡南会津町古町字小沼１９３４番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,222 円／平米 7,346 円／坪
推定価格 平米 坪	4,284 円／平米 1万4,163 円／坪
標準価格 平米 坪	4,953 円／平米 1万6,375 円／坪
査定価格 平米 坪	4,950 円／平米 1万6,365 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ６Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南会津郡只見町
地域	福島県南会津郡南会津町古町字小沼１９３４番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,486 円／平米 1万1,525 円／坪
推定価格 平米 坪	3,898 円／平米 1万2,887 円／坪
標準価格 平米 坪	4,940 円／平米 1万6,332 円／坪
査定価格 平米 坪	4,940 円／平米 1万6,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ６Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	南会津郡只見町
地域	福島県南会津郡南会津町古町字小沼１９３４番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,200 円／平米 1万7,191 円／坪
推定価格 平米 坪	4,960 円／平米 1万6,398 円／坪
標準価格 平米 坪	5,701 円／平米 1万8,848 円／坪
査定価格 平米 坪	5,700 円／平米 1万8,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情