路線価 (2023) 福島県耶麻郡西会津町野沢字上原下乙2733-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 耶麻郡西会津町福島県耶麻郡西会津町野沢字上原下乙２７３３番２
価格時点	2023 年
駅名	野沢駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	183万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,464 円 1平米 7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	183万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,464 円／坪 1平米 7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西会津町野沢地区を主とし、町内及び隣接市町村の住宅地域も含まれる。需要者は、西会津町居住者及び出身者等、地域に地縁・血縁を有する者が主であり、圏外からの流入はほとんど見られない。野沢駅に近接し、商店等も徒歩圏内にあり、生活利便性は良好であるが、相続の発生や転出等による宅地の供給要因が存する一方で、需要は限定的である。土地取引自体が少なく、取引価格・土地の規模等が様々であることから需要の価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は西会津町及び周辺町村の住宅地域である。特に野沢地区との代替性が強い。中心となる需要者は西会津町在住者及び地縁を有する者である。野沢駅に近接する住宅地域であり、付近に小規模な店舗兼住宅等が存するほか目立った施設はなく、宅地需要は低調である。西会津町は都市部から離れ、人口減少及び高齢化による地域経済の衰退化が進み、地価の下落傾向が続いている。市場での需要の中心となる価格帯は、個別性が強く把握しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は野沢地区に所在する事例を中心に採用し、信頼性の高い比準価格が求められた。農業を主産業とする地域性から町内においてアパート等、賃貸住宅の市場が成立しておらず収益還元法は適用できなかった。町内では土地利用は自用がほとんどで、取引も自用目的がほとんどであることから比準価格を重視するが、比準価格算定の過程に留意した。以上検討の結果、当該標準地の昨年価格との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 人口減少や高齢化が進む郡部の住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用しなかった。市場では戸建向き宅地の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域から多くの信頼性のある取引事例を収集し得た。従って市場性を反映した比準価格を採用して、市場参加者の属性や地域要因の将来性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	野沢駅南西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	耶麻郡西会津町福島県耶麻郡西会津町野沢字上原下乙２７３３番２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	野沢駅に近接するが街路条件の点でやや劣る既存の住宅地域。
街路	基準方位北　　　３．６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)野沢駅に近く、町役場にも近接する野沢地区中心部の住宅地域であるが、５割に近い高齢化率と人口・世帯数ともに減少する過疎化の進行により宅地需要は弱く限定的であり、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (2)一般住宅及び事業所等が混在する住宅地域で、発展的要因に乏しく、今後も現状を維持すると予測する。人口減少や高齢化等により、地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万4,464 円 1平米 7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万4,464 円 1平米 7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万4,464円 1平米 7,400円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 2万4,795円 1平米 7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万4,464円 1平米 7,400円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 2万4,795円 1平米 7,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域社会・経済のへの影響は人口・世帯数ともに減少する過疎化の要因が大きく、新型コロナの影響は都市部ほど顕在化していない。 (2)会津地方の郡部においては人口減少や高齢化が進行し、地域経済は衰退している。
地域要因
(1)野沢駅に近接する住宅地域であるが、駅接近性は需要喚起要因とならず、人口・世帯数ともに減少する過疎化の進行により土地需要は限定的である。 (2)旧来からの住宅地域であり、特段の変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	耶麻郡西会津町
地域	福島県耶麻郡西会津町野沢字上原下乙２７３３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,047 円／平米 2万6,603 円／坪
推定価格 平米 坪	8,511 円／平米 2万8,137 円／坪
標準価格 平米 坪	7,337 円／平米 2万4,256 円／坪
査定価格 平米 坪	7,410 円／平米 2万4,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	耶麻郡西会津町
地域	福島県耶麻郡西会津町野沢字上原下乙２７３３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,930 円／平米 2万6,217 円／坪
推定価格 平米 坪	8,099 円／平米 2万6,775 円／坪
標準価格 平米 坪	7,316 円／平米 2万4,187 円／坪
査定価格 平米 坪	7,390 円／平米 2万4,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	耶麻郡西会津町
地域	福島県耶麻郡西会津町野沢字上原下乙２７３３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,997 円／平米 3万3,050 円／坪
推定価格 平米 坪	1万831 円／平米 3万5,807 円／坪
標準価格 平米 坪	9,731 円／平米 3万2,171 円／坪
査定価格 平米 坪	9,830 円／平米 3万2,498 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	耶麻郡西会津町
地域	福島県耶麻郡西会津町野沢字上原下乙２７３３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,314 円／平米 1万7,568 円／坪
推定価格 平米 坪	5,803 円／平米 1万9,185 円／坪
標準価格 平米 坪	6,602 円／平米 2万1,826 円／坪
査定価格 平米 坪	6,670 円／平米 2万2,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情