路線価 (2023) 福島県耶麻郡西会津町野沢字原町乙2147-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 耶麻郡西会津町福島県耶麻郡西会津町野沢字原町乙２１４７番１
価格時点	2023 年
駅名	野沢駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	629万 円 (434 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	634万 円 (434 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,268 円／坪 1平米 1万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西会津町野沢地区を中心に喜多方市・河沼郡の一部を含む会津地方西部の商業利用が可能な地域の範囲である。需要者は西会津町内の個人事業者・企業が主であり、町外企業等の需要は限定的である。商業の中心は国道４９号線沿いとその周辺に移っており、また、高額品等の需要は高速バスや自動車利用により町外へ流出している。土地取引自体が少なく、取引価格・土地の規模等が様々であることから需要の価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は西会津町及び会津地方の商業地域である。特に野沢地区中心部との代替性が強い。中心となる需要者は、西会津町の事業者並びに県内に店舗展開する企業等である。小規模な店舗兼住宅等が建ち並ぶ旧来からの商業地域で、顧客は幹線道路沿いの商業施設や町外に流出し、衰退傾向が続いている。西会津町は人口減少や高齢化等による地域経済の衰退化が進み、地価の下落傾向が続いている。市場での需要の中心となる価格帯は、個別性が強く把握しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 野沢地区に所在する取引事例から信頼性の高い比準価格が求められた。近隣地域内の標準的使用は自用の店舗・事務所またはこれらとの併用住宅で、土地取引は自用目的がほとんどである。周辺地域に店舗・事務所向けの賃貸建物は無く、商業・事業用途の賃料水準を把握できず、収益還元法は適用できなかった。近隣地域内は自用の店舗・事務所等がほとんどであることから比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の店舗兼住宅等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。同一需給圏内の範囲を広げ、地域的類似性が高く、規範性を有する取引事例を収集した。よって繁華性の衰退しつつある既成商業地の市場動向等を考量し、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	野沢駅南方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	131.3 坪 (434 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ旧国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	耶麻郡西会津町福島県耶麻郡西会津町野沢字原町乙２１４７番１
標準地の範囲
東	150 m
西	180 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	45 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	間口が狭く奥行が長い画地が標準である旧国道沿いの既成商業地域。
街路	１０．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧国道沿いに小規模店舗が建ち並ぶ既成商業地域で、かつての賑わいは見られず、商業集積・繁華性の低下傾向は常態化している。店舗等事業用途の土地需要は少なく、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (2)旧街道沿いに小規模な事業所や店舗兼住宅が見られる旧来からの商業地域である。商圏は町内に限られるため人口減少や高齢化により今後も衰退傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
前年から次年への変動率 -4 ％
2022年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2019年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域社会・経済のへの影響は人口・世帯数ともに減少する過疎化の影響が大きく、新型コロナの影響は都市部ほど顕在化していない。 (2)会津地方の郡部においては人口減少や高齢化が進行し、地域経済は衰退している。
地域要因
(1)旧国道沿いの商業地域であるが、交通・商業の中心は国道バイパス沿周辺に移って久しく、地域の商業繁華性は低下しており、土地需要は乏しい。 (2)小規模な店舗兼住宅等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であり、特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)角地であるが、側道の幅員が狭く、市場競争力への影響は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	耶麻郡西会津町
地域	福島県耶麻郡西会津町野沢字原町乙２１４７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,047 円／平米 2万6,603 円／坪
推定価格 平米 坪	8,511 円／平米 2万8,137 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,699 円／平米 4万8,595 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	耶麻郡西会津町
地域	福島県耶麻郡西会津町野沢字原町乙２１４７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,056 円／平米 1万6,715 円／坪
推定価格 平米 坪	7,112 円／平米 2万3,512 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,499 円／平米 4万1,322 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	耶麻郡西会津町
地域	福島県耶麻郡西会津町野沢字原町乙２１４７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,469 円／平米 4万1,223 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,099 円／平米 4万3,305 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,285 円／平米 4万7,226 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	耶麻郡西会津町
地域	福島県耶麻郡西会津町野沢字原町乙２１４７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,044 円／平米 1万63 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,778 円／平米 3万8,938 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,452 円／平米 4万7,778 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情