路線価 (2023) 福島県河沼郡会津坂下町 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 河沼郡会津坂下町福島県河沼郡会津坂下町字市中三番５番内
価格時点	2023 年
駅名	会津坂下駅 から 680m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	685万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	690万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円／坪 1平米 3万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は会津坂下町を中心に周辺市町も含む商業地域の圏域である。需要者の中心は町内外の事業者及び法人等が大部分である。本地域は市街地中心部の幹線沿いに小規模店舗・銀行・ＪＡ支店等が建ち並ぶ商業地域であるが、新たな商業施設の進出もなく、移転する店舗も見られ、大型商業施設への顧客流動等により、需要は依然弱含みの状況にある。取引件数は少なく、取引規模等も様々であり、需要の中心価格帯を把握するのは困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は、会津坂下町内の商業地域を中心に周辺市町を含む商業用途の利用が可能な地域の範囲である。当町の商業地の需要の中心は各種沿道型店舗等が建ち並ぶ国道４９号沿いの路線商業地域であるが、この地域での新規出店は一時ほど多くなく、現状はやや停滞傾向にある。需要者は町内の企業・事業者が中心であるが、事業内容により予算等は様々で、また、取引価格にも幅があることから需要の価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本地域は幹線沿いの自用の店舗及び店舗兼住宅が主体の商業地域であり、商業目的での賃貸物件が少なく、賃貸市場は未成熟で適正な賃料水準の把握が困難なことから、収益還元法は適用できなかった。よって、本地域及び類似地域等の不動産市場動向の影響を考慮し、また、代表標準地との検討も踏まえ、現実の取引事例から求めた実証的で信頼性のある比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 会津坂下市街地の商業・事業用途利用が可能な地域に所在する事例から比準価格を試算することが出来た。一方、賃貸店舗・事務所は閉鎖された自用の店舗等が貸し出される場合がほとんどで、町内では商業・事業用途の賃貸市場が形成されておらず、収益還元法は適用できなかった。近隣地域を含む周辺地域の土地取引は自用目的がほとんどであることから、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	会津坂下駅北方
距離	680 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、銀行、店舗兼住宅等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	河沼郡会津坂下町福島県河沼郡会津坂下町字市中三番５番内
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	23 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地中心部の幹線沿いの商業地域である。
街路	１７ｍ町道　　　二方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地中心部の商業地域であるが、新たな商業施設の進出もなく、移転する店舗も見られ、大型商業施設への顧客流動及び厳しい地域経済の影響により、地価は下落傾向が続くと予測する。 (2)国道４９号と県道会津坂下会津高田線を結ぶ町道沿いに位置し、良好な街路条件から町内においては高い市場競争力を維持するものの、町内の商業地需要は低迷しており、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少・高齢化の進行もあるが、新たな大型商業施設のオープン、土地区画整理事業及び宅地分譲よる市街地の宅地化の進行が見られる。 (2)令和４年の新型コロナ感染者は８月に第７波のピークが、１２月に第８波が見られたが、行動制限は行われず、ウィズコロナの生活が定着しつつある。
地域要因
(1)新たな商業施設の進出もなく、移転する店舗も見られ、大型商業施設への顧客流動等により、需要は依然弱含みの状況にある。 (2)町中心部の街路条件良好な商業地域であり、地域要因に特段の変動はないものの、商業地として町内での市場競争力は高い地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内では二方路が標準的で、市場競争力への影響は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	河沼郡会津坂下町
地域	福島県河沼郡会津坂下町字市中三番５番内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万438 円／平米 10万628 円／坪
推定価格 平米 坪	3万42 円／平米 9万9,319 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,941 円／平米 10万8,903 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ６Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	河沼郡会津坂下町
地域	福島県河沼郡会津坂下町字市中三番５番内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,378 円／平米 7万3,982 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,265 円／平米 10万6,668 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,757 円／平米 9万5,071 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ６Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	河沼郡会津坂下町
地域	福島県河沼郡会津坂下町字市中三番５番内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,807 円／平米 7万2,094 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,684 円／平米 8万1,605 円／坪
標準価格 平米 坪	3万894 円／平米 10万2,136 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	大沼郡会津美里町
地域	福島県河沼郡会津坂下町字市中三番５番内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,869 円／平米 6万2,381 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,629 円／平米 5万8,281 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,289 円／平米 9万217 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ８Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	喜多方市
地域	福島県河沼郡会津坂下町字市中三番５番内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,264 円／平米 8万6,829 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,377 円／平米 8万590 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,160 円／平米 7万9,873 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情