路線価 (2023) 福島県河沼郡湯川村大字熊ノ目字東畑2185-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 河沼郡湯川村福島県河沼郡湯川村大字熊ノ目字東畑２１８５番１
価格時点	2023 年
駅名	堂島駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	301万 円 (405 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,597 円 1平米 7,440 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	302万 円 (405 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,630 円／坪 1平米 7,450 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね湯川村及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は概ね村内居住者であり、村外からの需要者は限定的である。村内においては、土地の需要は低調に推移し弱含みである。取引も少なく不動産市場は停滞している。取引総額は個別性が強く、取引自体も少ないことから需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、湯川村を中心とする周辺市町村内の農家集落一円である。地縁的選好性が強く、他地域からの転入は極めて限定的であり、主たる需要者は湯川村に血縁・地縁等を有する自己使用目的の農業従事者にほぼ限定されるが、農業経営を取り巻く環境が厳しいことや少子高齢化の進展等を反映して地域の土地需要は低迷しており、地価の低落傾向が持続している。取引価格帯についても、画地規模が多様であること等から個別性が強く、把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域にアパート等の収益物件は見当たらず、賃貸市場が成立しているとは言い難く、適正な賃料を見出すことは困難であるため収益価格は試算できなかった。土地取引は自用目的で行われる場合が多く、地価は周辺の取引価格により判断される傾向が強い。よって対象標準地の市場性を適正に反映している比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、農家住宅を中心とする既存の農家集落地域であり、取引も農作業の効率性や居住の快適性を重視した自用目的を中心とする。収益価格は、アパート等の賃貸住宅が殆ど存しておらず賃貸市場が成立していないことから適用することができなかった。比準価格は、周辺の農家集落地域内で実際に取引された価格に基づく実証的かつ客観的価格であると認められる為、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	堂島駅南西方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	122.5 坪 (405 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ国道に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	河沼郡湯川村福島県河沼郡湯川村大字熊ノ目字東畑２１８５番１
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	国道４９号背後の農家集落地域
街路	基準方位　北　　８ｍ　村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は旧来からの農家集落地域であり、格別の変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。需要を喚起する要因は見当たらず、地価は下落基調が継続するものと予測する。 (2)農家集落地域内に存しており、少子高齢化の進展や農業経営環境の悪化等の要因からも土地需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向を継続すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万4,597 円 1平米 7,440 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万4,630 円 1平米 7,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万4,597円 1平米 7,440円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 2万4,828円 1平米 7,510円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万4,630円 1平米 7,450円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 2万4,828円 1平米 7,510円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が和らぎ、雇用情勢・企業収益・個人消費は緩やかに持ち直している。住宅着工は弱い動きとなっている。 (2)村の基幹産業は稲作を中心とする農業であるが、農業を取り巻く環境は厳しく、人口・世帯数も共に減少傾向が続いており、土地需要は低迷している。
地域要因
(1)旧態依然とした既成住宅地域であり、需要は低迷している。 (2)国道４９号線北側背後に位置する古くからの農家集落地域であり、地域の特性に特段の変動は認められず、その土地需要も限定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１２Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	河沼郡湯川村
地域	福島県河沼郡湯川村大字熊ノ目字東畑２１８５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,444 円／平米 2万4,610 円／坪
推定価格 平米 坪	7,228 円／平米 2万3,896 円／坪
標準価格 平米 坪	8,103 円／平米 2万6,789 円／坪
査定価格 平米 坪	8,100 円／平米 2万6,779 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	河沼郡湯川村
地域	福島県河沼郡湯川村大字熊ノ目字東畑２１８５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,747 円／平米 1万5,694 円／坪
推定価格 平米 坪	6,303 円／平米 2万838 円／坪
標準価格 平米 坪	6,785 円／平米 2万2,431 円／坪
査定価格 平米 坪	6,790 円／平米 2万2,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	東
側道幅員2	1.9 m
側道方位3	西
側道幅員3	1.8 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	耶麻郡磐梯町
地域	福島県河沼郡湯川村大字熊ノ目字東畑２１８５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万255 円／平米 3万3,903 円／坪
推定価格 平米 坪	9,926 円／平米 3万2,815 円／坪
標準価格 平米 坪	7,514 円／平米 2万4,841 円／坪
査定価格 平米 坪	7,510 円／平米 2万4,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	耶麻郡西会津町
地域	福島県河沼郡湯川村大字熊ノ目字東畑２１８５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,997 円／平米 3万3,050 円／坪
推定価格 平米 坪	1万831 円／平米 3万5,807 円／坪
標準価格 平米 坪	7,638 円／平米 2万5,251 円／坪
査定価格 平米 坪	7,640 円／平米 2万5,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情