路線価 (2023) 福島県西白河郡西郷村字道南西102外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 西白河郡西郷村福島県西白河郡西郷村字道南西１０２番外
価格時点	2023 年
駅名	新白河駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,050万 円 (526 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,050万 円 (526 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円／坪 1平米 3万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は村内の商業地域乃至商住混在地域、及び隣接白河市を含んで広域的に形成される。幹線沿いの新興商業地を核に既存商業地域が連なる。新幹線停車駅東口の白河市と異なり、核となる商業施設が乏しく低未利用地が多い。商業用途を目的とした取引も少ない。新幹線停車駅の駅前の希少な立地条件等から、需要は横這い状態にある。中心となる価格帯は取引件数が少ない上、物件の個別性や取引当事者の事情に左右される事例も見られ、見出し難い。 (2) 同一需給圏は当村及び隣接する白河市等の商業地域である。需要者は、同一需給圏に地縁を有する個人等が中心と思料する。対象標準地の存する新白河駅西口広場前の商業地域は、白河市側の東口との比較において、繁華性は大きく劣るが、新白河駅との接近性は良好。また、土地供給は稀なことから、希少性を有する。上記のとおり、当村内での商業地域の土地取引は少なく、価格も個別に形成される傾向があることから、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 新幹線停車駅前の希少な立地条件であるが、低未利用に留まる。自己使用目的の取引が支配的で、賃貸収益目的の不動産取引市場は未成熟である。建築費の高止まりから収益価格はマイナスとなった。土地価格は周辺地域の取引価格を指標に決定される傾向にある。自用目的の取引が多い商業地域で、類似地域に存する多数の取引事例が得られた。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地の所在する地域は土地の高度利用が進んでおらず、土地価格に見合う賃料が得られないため、資材高騰に伴う建築費に対応する収益の獲得は難しく、収益価格は試算出来なかった。このため、地域内及びその周辺における土地利用については、自己使用目的が中心であることに鑑み、現実の取引市場の実態を反映した実証的価格の比準価格をもって、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新白河駅西方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	159.1 坪 (526 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、駐車場、ホテル等が混在する駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西白河郡西郷村福島県西白河郡西郷村字道南西１０２番外
標準地の範囲
東	70 m
西	170 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	22 m
面積	500 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	新幹線停車駅の駅前に位置するが、低利用に留まる商業地域。
街路	１６ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新幹線が停車する駅前の希少な立地条件がある。核となる商業施設に乏しく、当面現状を維持して推移していくと予測する。需給活性化に繋がる変動要因は見当たらず、地価水準は当面横這い状態推移するものと予測する。 (2)駅前通りの商業地域である。新白河駅から程近いが、国道４号沿いの商業地域との比較においては、商業集積度は劣る。格別の変動要因はなく、当面の間、現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)総人口は微増、生産年齢人口・老齢人口は横這い。土地取引件数は増減の変動がある。住宅需要は堅調だが、商圏は白河市の商業施設と競合している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐなか、個人消費、設備投資等一部持ち直しの動きが見られる。当村人口は若干の微増傾向。
地域要因
(1)新幹線停車駅の駅前の希少な立地条件があるが、新たな活性化計画はなく、変動要因は見られない。 (2)駅から程近い立地特性も相俟って、飲食店舗が商業施設の中心となっているが、駐車場利用も多く見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	白河市
地域	福島県西白河郡西郷村字道南西１０２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,951 円／平米 9万9,018 円／坪
推定価格 平米 坪	3万940 円／平米 10万2,288 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,833 円／平米 12万1,770 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	西白河郡西郷村
地域	福島県西白河郡西郷村字道南西１０２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,685 円／平米 11万1,363 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,879 円／平米 10万5,392 円／坪
標準価格 平米 坪	4万610 円／平米 13万4,257 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	9 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１３Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	白河市
地域	福島県西白河郡西郷村字道南西１０２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,222 円／平米 11万6,444 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,996 円／平米 12万5,615 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,471 円／平米 12万3,879 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	白河市
地域	福島県西白河郡西郷村字道南西１０２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,866 円／平米 13万8,409 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,534 円／平米 13万699 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,950 円／平米 12万8,769 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	南
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	白河市
地域	福島県西白河郡西郷村字道南西１０２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,661 円／平米 15万7,567 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,939 円／平米 12万8,732 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情