路線価 (2023) 福島県東白川郡塙町大字塙字代官町41-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 東白川郡塙町福島県東白川郡塙町大字塙字代官町４１番１
価格時点	2023 年
駅名	磐城塙駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (529 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,814 円 1平米 1万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (529 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,814 円／坪 1平米 1万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は塙町及び周辺町村の住宅地域一円と判断した。需要者の中心は町内居住者が中心で、当該地域に地縁的な選好性を有する者が多く、圏外からの流入は少ない。町内では生活利便性の比較的良好な住宅地域だが、塙町では生産年齢人口減少と老齢化の進展が県平均を大きく上回って推移し続け、新規宅地の有効需要も長期的な減退傾向にある。取引自体が少ないが、需要の中心価格帯は土地のみで５００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円程度と判断する。 (2) 同一需給圏は塙町を主として近隣町村の住宅地域である。当該地域では地縁的選好性が高く、地域外の買主による土地等の新規取得需要は限定的である。同一需給圏の住宅地域においては、人口減少等の影響により、地価は引き続き下落傾向となっている。取引される価格帯は規模や事情等により一様ではないため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺では自己使用の戸建住宅が中心で、僅かに古い賃貸共同住宅が散見される程度で賃貸市場が未成立の為、賃貸事例の収集が出来ず収益価格の試算は断念した。比準価格は、塙町内で実際に成立した代替性の高い取引事例を中心に導出されており、その信頼性は高く、同一需給圏内の類似不動産の需給関係を適切に反映している。以上から、現実の不動産市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は中心部近くの旧来からの住宅地域に存している。居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、需要者の多くは代替競争不動産との比較検討、周辺取引の相場等に着目して取引の意思決定を行う。土地利用は自己使用目的が中心で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、代表標準地との均衡を考慮のうえ、現実の取引市場の実態を反映した実証的価格の比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	磐城塙駅南方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	160 坪 (529 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に畑等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東白川郡塙町福島県東白川郡塙町大字塙字代官町４１番１
標準地の範囲
東	50 m
西	25 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	29 m
面積	520 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	久慈川と川上川の合流地点に近い既成住宅地域
街路	基準方位　北　　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町中心部に近い既成住宅地域。従来から水害の危険性を内包していたが、令和元年台風によって危険性が顕在化したエリアへの選好性の低下が長期化している。地価は今後も下落基調で推移すると予測する。 (2)町の中心部近くに立地し利便性が比較的高い既成の住宅地域であり、周辺状況等に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万2,814 円 1平米 1万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万2,814 円 1平米 1万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万2,814円 1平米 1万9,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万2,814円 1平米 1万9,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)福島県の推計では町内の人口は長期的に下落傾向にあり、特に老年人口の割合が高い。新設住宅着工戸数も前年同月と比較すると大きく減少している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐなか、個人消費、設備投資等一部持ち直しの動きが見られるが、当町人口は減少傾向にある。
地域要因
(1)国道背後に形成された旧来からの住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。 (2)旧来からの住宅地域であり、住宅地として熟成している。利便性は高いものの、需要は限定的であり、引き続き地価は下落傾向となっている。
個別的要因	(1)規模のやや大きい画地であるが、地域内における標準的な画地で、競争力・優劣の程度に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	東白川郡塙町
地域	福島県東白川郡塙町大字塙字代官町４１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,431 円／平米 5万1,015 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,380 円／平米 6万764 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,252 円／平米 6万341 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,300 円／平米 6万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	東白川郡塙町
地域	福島県東白川郡塙町大字塙字代官町４１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,954 円／平米 5万2,744 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,632 円／平米 5万4,985 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,521 円／平米 6万1,230 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	東白川郡塙町
地域	福島県東白川郡塙町大字塙字代官町４１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,212 円／平米 7万127 円／坪
推定価格 平米 坪	2万82 円／平米 6万6,391 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,071 円／平米 6万3,049 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	東白川郡塙町
地域	福島県東白川郡塙町大字塙字代官町４１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,456 円／平米 4万7,792 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,439 円／平米 6万959 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	東白川郡棚倉町
地域	福島県東白川郡塙町大字塙字代官町４１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,707 円／平米 7万5,069 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,649 円／平米 7万1,572 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,278 円／平米 6万3,733 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情