路線価 (2023) 福島県東白川郡塙町大字塙字大町2-28-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 東白川郡塙町福島県東白川郡塙町大字塙字大町２丁目２８番１
価格時点	2023 年
駅名	磐城塙駅 から 270m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,580万 円 (1067 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,580万 円 (1067 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円／坪 1平米 2万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は塙町及び周辺町村の商業地域及び商住混在地域一円と判断した。需要者は当該地域に地縁性等を有する個人事業主等が中心である。幹線道路沿い郊外大型店舗等への顧客流出が続き、町内の高齢化の進展を反映して商店街では後継者不足等の影響から商業繁華性の衰退傾向を年々強め、新たに商業用途目的の土地取引で顕在化するものは極めて少ない。画地規模や購入後の使用目的等に応じて取引の価格帯も一様ではなく、需要の中心価格帯を見出し難い。 (2) 同一需給圏は塙町及びその隣接町村の商業地域及び住商混在地域である。需要者は圏域内に地縁がある個人又は事業者等である。駐車場完備の郊外型店舗等の進出により駐車場スペースの確保が難しい既成商業地域に存する物件に対する需要は相対的に弱く、商況は厳しい状態が継続している。需要の中心となる価格帯は、画地規模等により一様ではないため、把握が困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺では自己使用の店舗又は店舗併用住宅等が利用の中心で一般住宅も見受けられる等、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、規範性ある賃貸事例の収集はならなかったため、収益価格の試算は断念した。比準価格は塙町内の商業地域及び広域的に代替競合の関係にある商業地域内の取引事例から導出され、不動産市場の実態を反映している。よって、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 幹線道路沿いに立地しているが、自用の店舗が中心で事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低く、適正な賃貸事例の収集は困難である。このため、賃貸による収益性への指向はほとんどないと判断のうえ、収益価格は試算しない。当該地域の地域的な特性を十分考慮のうえ、同一需給圏内の類似地域等において現実に発生し、実証的で説得力を有する取引価格に基づく比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	磐城塙駅南西方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	322.7 坪 (1067 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗の中に住宅が混在する国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東白川郡塙町福島県東白川郡塙町大字塙字大町２丁目２８番１
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	150 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	45 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	町役場や駅への接近性に優れる国道沿いの商業地域
街路	１３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの既成商業地域であるが、郊外大型店への顧客流出等に加え、生産年齢人口の減少に伴う後継者不足等から、繁華性・収益性の低下傾向が長期化している。地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (2)町の中心部に位置するが、他地域の大型店等への顧客流出が続いており、商況は低迷している。地域内及びその周辺に特段の変動要因はなく、当面は現在の状況が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)福島県の推計では町内の人口は長期的に下落傾向にあり、特に老年人口の割合が高い。新設住宅着工戸数も前年同月と比較すると大きく減少している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐなか、個人消費、設備投資等一部持ち直しの動きが見られるが、当町人口は減少傾向にある。
地域要因
(1)町内の中心部に形成された商業地域だが、顧客流出に伴う空洞化が進み繁華性・収益性の低下が続く。その他、地域要因に特段の変動はない。 (2)町中心部に立地するが、商況は長らく低迷している。周辺都市部の大型商業施設等への顧客流出が推測され、地価も下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)規模のやや大きい二方路地だが、地域内における標準的な画地で、競争力・優劣の程度に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	東白川郡塙町
地域	福島県東白川郡塙町大字塙字大町２丁目２８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,233 円／平米 6万278 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,216 円／平米 8万58 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,216 円／平米 8万58 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	東白川郡塙町
地域	福島県東白川郡塙町大字塙字大町２丁目２８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,588 円／平米 1万8,474 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,469 円／平米 7万7,589 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	東白川郡棚倉町
地域	福島県東白川郡塙町大字塙字大町２丁目２８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,887 円／平米 6万2,440 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,245 円／平米 6万318 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,070 円／平米 7万9,575 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	東白川郡棚倉町
地域	福島県東白川郡塙町大字塙字大町２丁目２８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,375 円／平米 6万4,054 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,638 円／平米 7万8,147 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,369 円／平米 8万564 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１４Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	石川郡石川町
地域	福島県東白川郡塙町大字塙字大町２丁目２８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,255 円／平米 7万6,881 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,582 円／平米 8万1,268 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情