路線価 (2023) 北海道札幌市南区澄川6条4-203-97 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市南区北海道札幌市南区澄川６条４丁目２０３番９７
価格時点	2023 年
駅名	澄川駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,210万 円 (661 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万764 円 1平米 9万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6,210万 円 (661 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万764 円／坪 1平米 9万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏内は、札幌市南区の地下鉄駅を中心とする商業地域である。需要者の中心は総額・規模等から賃貸用不動産用地取得を目的とする不動産投資・開発関係の法人であると考えられる。取引の価格帯は規模等により様々で、中心となる価格帯は見いだし難い。 (2) 同一需給圏は主に南区内に所在する幹線道路沿いの商業地域一帯の圏域。需要者の中心は、地元に地縁性を持つ個人及び法人、道内外の法人等と把握される。車両交通量の比較的多い路線商業地域であり、澄川駅徒歩可能圏内につきマンション等用地需要も見込まれ、地価水準は上昇傾向。路線商業地域につき利用規模や用途等により幅があるが、需要の中心となる価格は、土地が２００坪程度で６２００万円前後と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸店舗付マンション用地としては、住宅需要は堅調であるものの、国道沿いと比べ店舗需要は少なく、分譲マンション需要との競合も考えられることから、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ現実の不動産市場を反映している比準価格を重視のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は地下鉄駅徒歩可能圏内の路線商業地域であり、取引においては自用目的での取引のみならず、収益目的での取引も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、また、建築費の高騰等より、収益価格は低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、複数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	澄川駅南東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	199.9 坪 (661 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼診療所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、病院等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市南区北海道札幌市南区澄川６条４丁目２０３番９７
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	23.7 m
奥行き	29.5 m
面積	660 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	福住・桑園通沿い
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、アパート、医院等がみられる幹線道路沿い路線商業地域で、現状を維持すると予測する。地価は上昇傾向が継続すると予測する。 (2)中低層の店舗、病院等が建ち並ぶ、地下鉄駅徒歩可能圏内の路線商業地域である。商業集積度は高くないが、澄川駅徒歩可能圏内はマンション、アパート用地需要が堅調であり、地価水準は上昇傾向。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万4,070 円 1平米 9万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万4,731 円 1平米 9万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万4,731円 1平米 9万5,200円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2019年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)札幌市全体と比べた南区の高齢率は高いうえに人口減少は顕著である。地下鉄駅周辺の商業集積度は低い。 (2)コロナ禍においても市内不動産需要は概ね堅調であるが、建築費の高騰や金融政策の今後の動向等に留意が必要である。
地域要因
(1)賃貸住宅需要は堅調で、地価は上昇。 (2)店舗、病院等が建ち並ぶ路線商業地域であり、マンション用地需要等も見込まれ、地価水準は上昇傾向と見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231211106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区澄川６条４丁目２０３番９７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,467 円／平米 26万2,718 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,649 円／平米 27万6,544 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,270 円／平米 33万4,799 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231211106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区澄川６条４丁目２０３番９７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,418 円／平米 28万9,004 円／坪
推定価格 平米 坪	8万943 円／平米 26万7,598 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,360 円／平米 30万8,648 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,400 円／平米 30万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231211106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区澄川６条４丁目２０３番９７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,568 円／平米 28万2,888 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,895 円／平米 26万4,133 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,994 円／平米 31万744 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,000 円／平米 31万764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231211106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区澄川６条４丁目２０３番９７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万929 円／平米 30万611 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,782 円／平米 28万3,595 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,168 円／平米 31万7,931 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,200 円／平米 31万8,037 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情