路線価 (2023) 北海道札幌市中央区大通東3-1-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区大通東３丁目１番３１
価格時点	2023 年
駅名	バスセンター前駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億6,900万 円 (670 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 231万4,200 円 1平米 70万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億7,600万 円 (670 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 234万7,260 円／坪 1平米 71万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は創成川イースト地区を中心に、市中心部周辺等の商業地域一円。需要者の中心は収益物件への投資目的の法人、マンション用地目的の不動産業者等である。人気が高い創成川イースト内の近隣地域は地下鉄駅徒歩圏、市中心部に近い立地性から店舗併用共同住宅等の収益物件需要が底堅く、新型コロナの行動制限緩和等の影響もあり地価は上昇傾向で推移している。需要の中心は用途・規模により一定しておらず総額の把握は困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は中央区内の商業地域。主たる需要者は自己使用目的で自社ビルの建設を目論む法人企業のほか、資金調達力を有する法人投資家等である。コロナ禍の収束をみない社会的・経済的状況ではあるものの、ＪＲ北海道新幹線延伸に対する期待性や札幌市中心部で進む再開発事業等の進捗に伴って移転需要が拡大していることから、店舗・事務所ビルに対する需要は堅調で地価は上昇傾向にある。取引規模・形態等が様々であるため中心的な価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は市中心部に近い商業地域である。商業地域であり収益価格も重視されるべきであるが、収益価格は地価・建築費の高騰により土地建物の総額に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。比準価格は売買市場の実態を反映した価格である。上記検討から本件においては市場動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討結果をも踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、現実の市場で実際に発生した取引価格を価格判定の基礎としており実証的な価格である。収益価格は、不動産の収益性に着目し投資採算性を反映した価格である。当該地域はステータス性を有することから自社ビル利用の多い地域であり収益性に基づく価格よりも高位で取引される傾向がある。以上から、当該地域の市場特性を考慮のうえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	バスセンター前駅北方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	202.7 坪 (670 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区大通東３丁目１番３１
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	地区計画を活用した中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	35 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	６０ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの商業地域で、大きな変動要因はなく現状維持と予測する。創成川イースト地区に存し地下鉄駅に近い当地域への需要は堅調で、新型コロナの行動制限緩和等の影響もあり地価も上昇傾向と予測される。 (2)創成川イースト地区内で国道沿いの商業地域。コロナ禍の収束をみない社会的・経済的状況であるが、店舗・オフィスに対する需要は堅調で地価は上昇傾向。地域要因に格別の変動要因を認めず、当面現状維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	地区計画を活用した中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 236万3,790 円 1平米 71万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 239万6,850 円 1平米 72万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 236万3,790円 1平米 71万5,000円
前年から次年への変動率 9.9 ％
2022年	1坪 210万5,922円 1平米 63万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 239万6,850円 1平米 72万5,000円
前年から次年への変動率 11.5 ％
2019年	1坪 210万5,922円 1平米 63万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市中心部周辺の商業地は、新型コロナの行動制限緩和やビル建替え需要、容積率の有効利用が可能等から収益物件、マンション用地需要が堅調である。 (2)個人消費・設備投資は持ち直し、企業収益は総じて改善している。企業の業況判断及び雇用情勢は持ち直している。一方、消費者物価は上昇している。
地域要因
(1)特に大きな変動要因はない。地下鉄駅徒歩圏、市中心部にも近い立地性から収益物件、マンション用地需要が根強く、地価も上昇傾向で推移した。 (2)交通接近条件に恵まれた創成川イースト地区内の商業地域。周辺部には大型商業施設が立地するなど優位な立地特性から需要は堅調で地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231101101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区大通東３丁目１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万9,358 円／平米 208万658 円／坪
推定価格 平米 坪	58万3,167 円／平米 192万7,950 円／坪
標準価格 平米 坪	68万6,079 円／平米 226万8,177 円／坪
査定価格 平米 坪	74万1,000 円／平米 244万9,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2221101101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区大通東３丁目１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	120万9,910 円／平米 399万9,962 円／坪
推定価格 平米 坪	124万1,368 円／平米 410万3,963 円／坪
標準価格 平米 坪	90万848 円／平米 297万8,203 円／坪
査定価格 平米 坪	97万3,000 円／平米 321万6,738 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231101101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区大通東３丁目１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万2,426 円／平米 176万200 円／坪
推定価格 平米 坪	53万7,750 円／平米 177万7,802 円／坪
標準価格 平米 坪	62万8,947 円／平米 207万9,299 円／坪
査定価格 平米 坪	67万9,000 円／平米 224万4,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2221101101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区大通東３丁目１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万1,582 円／平米 185万6,590 円／坪
推定価格 平米 坪	57万6,183 円／平米 190万4,861 円／坪
標準価格 平米 坪	70万9,585 円／平米 234万5,888 円／坪
査定価格 平米 坪	76万6,000 円／平米 253万2,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231101101 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区大通東３丁目１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万7,552 円／平米 104万9,827 円／坪
推定価格 平米 坪	32万3,268 円／平米 106万8,724 円／坪
標準価格 平米 坪	62万5,277 円／平米 206万7,166 円／坪
査定価格 平米 坪	67万5,000 円／平米 223万1,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情