路線価 (2023) 福島県双葉郡楢葉町大字下小塙字聖天12-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福島県 双葉郡楢葉町福島県双葉郡楢葉町大字下小塙字聖天１２番１外
価格時点	2023 年
駅名	木戸駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.4 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	891万 円 (619 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,606 円 1平米 1万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	891万 円 (619 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,606 円／坪 1平米 1万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は楢葉町及び近接する町の住宅地である。主たる需要者は町への帰還者等楢葉町に地縁を有する個人である。併用住宅等も見られるが、近隣地域は古くからの住宅地域で、集落地域としての特性から、笑ふるタウン内の分譲地等新規の分譲地に比して地域外部からの人口流入は少ない。町内居住者の増加率は緩やかで、民間の土地取引件数も低位に止まる。また、取引規模は必要に応じて区々であるため、総額での中心価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、楢葉町及び周辺町村の住宅地域であり、主たる需要者層は地縁を有する者が中心である。住宅地需要も落ち着いた状況にあるなか楢葉町発表の居住人口は増加傾向にあり、復旧工事が進められてきた岩沢海水浴場で震災後１２年ぶりの海開きが行われ周辺観光施設との連携を進め移住定住促進政策によって、住宅地需要が回復することに今後期待が寄せられる。少ない取引量、区々の画地規模により異なるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 震災後暫くはアパートの建設も見られたが、価格時点においては近隣地域内での賃貸需要は希薄になっており、合理的な賃貸用不動産を想定することが困難なため、収益還元法は適用を断念した。取引事例比較法においては、楢葉町内から複数の取引事例を採用し、価格牽連性の高い事例を重視しており、得られた比準価格は客観的で説得力が高い。よって、試算の過程を再吟味、代表標準地との均衡にも留意し、比準価格を以て鑑定評価額を決定した。 (2) 自己居住用戸建住宅が標準的であり、アパート等は既に超過供給にあり建築費高騰の状況を考慮すると収益用不動産としての需要が認められず収益物件の想定は非現実的であるため収益還元法は不適用とした。比準価格は同一需給圏内の複数の類似性を有する事例を収集のうえ適用し適切に試算することができたため説得力が高い。市場性を反映した多数の取引事例から試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	木戸駅北方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	187.2 坪 (619 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ県道沿いの既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	双葉郡楢葉町福島県双葉郡楢葉町大字下小塙字聖天１２番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	200 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	中規模住宅が集積する既成住宅地域
街路	６．３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鉄道駅には比較的近いものの、既存の住宅地で土地利用の変化に乏いため、現状を維持して推移すると予測する。直近では町内の居住人口の増加率も緩やかで、地価は低水準で推移すると予測。 (2)楢葉町における土地取引件数は２０１８年以降ほぼ横ばい傾向で推移しているため、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。楢葉町による若い世帯を呼び込む移住定住促進政策に今後期待が寄せられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万7,606 円 1平米 1万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万7,606 円 1平米 1万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町発表の町内居住者数は増加しているが、直近三年間は増加率が緩やかになっている。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響が和らぎ、緩やかに回復過程にあるものの物価高騰による懸念を拭い去れない状況にあるなか、居住人口は微増傾向。
地域要因
(1)木戸駅の北側に位置する既成住宅地であるが、直近では近隣地域の土地利用に特段の変化は認められない。 (2)既成住宅地域であり、近隣地域の居住の快適性・利便性等に影響を与えるような要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に影響を与える要因はみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３ＫＯ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	双葉郡楢葉町
地域	福島県双葉郡楢葉町大字下小塙字聖天１２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,023 円／平米 3万9,748 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,097 円／平米 4万3,299 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,552 円／平米 4万8,109 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	南東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３ＫＯ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	双葉郡楢葉町
地域	福島県双葉郡楢葉町大字下小塙字聖天１２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,605 円／平米 4万4,978 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,026 円／平米 4万6,370 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,211 円／平米 4万6,982 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３ＫＯ２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	双葉郡楢葉町
地域	福島県双葉郡楢葉町大字下小塙字聖天１２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,110 円／平米 4万36 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,425 円／平米 3万7,771 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,748 円／平米 4万5,451 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３ＫＯ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福島県
市区町村	双葉郡楢葉町
地域	福島県双葉郡楢葉町大字下小塙字聖天１２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,697 円／平米 6万1,812 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,458 円／平米 5万7,716 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,720 円／平米 4万8,664 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情