路線価 (2023) 北海道札幌市南区南34条西10-432-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市南区北海道札幌市南区南３４条西１０丁目４３２番３外
価格時点	2023 年
駅名	澄川駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,170万 円 (685 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	6,170万 円 (685 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円／坪 1平米 9万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市の主要幹線道路沿いの路線商業地域一円である。需要者の中心は当市在住の事業経営目的の個人若しくは法人と思料され、宅地の需給動向については山と川に挟まれて背後地が浅い場所柄から特段の変化が見られない。市場の中心価格帯としては不鮮明であるが、単価９１，０００円前後、総額は画地規模次第と言得る。 (2) 同一需給圏は石山通沿線の条丁目地区・川沿地区等の路線商業地域一円。需要者は沿道サービス等の店舗経営が目的の法人が主で、全国・全道に事業展開する業者も見られる。周辺は沿線に自動車販売店・病院等が建ち並び、比較的繁華な商業地を形成し、区内では中央区に直結する位置にあり地価動向は安定傾向にある。金融緩和の影響もあり当面は安定～上昇傾向と予測。土地需要の中心価格は単価９万円／㎡程度、総額は利用用途・規模により様々で特定はし難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記のとおり比準価格と収益価格を得た。比準価格は複数の実際取引を比較し求めたもので、実証的で市場性を反映する特質を有する。一方、収益価格は費用収益の観点から分析し求めたもので、収益性を反映する特質を有し、建築費の上昇・賃料の遅行性等から低位になっているが一定の実質的価値を示すものといえる。従って鑑定評価額は比準価格を標準に収益価格を比較考量し、更に代表標準地との均衡性をも確認のうえ、上記のとおり決定した。 (2) 比準価格、収益価格を得た。前者は市場性を反映する規範性の高い価格で、後者は収益性からの理論的な価格である。後者は収益物件においては重視すべきであるも本件では背後地がやや狭く、建物全体が店舗となる程の需要がなく低位となったと思料される。事業用地としては自己利用目的取引が主で、市場価格を重視して取引されることが一般的である。従って、比準価格を標準とし収益価格を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	澄川駅南西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	207.2 坪 (685 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	診療所兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市南区北海道札幌市南区南３４条西１０丁目４３２番３外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	30 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	２７ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。 (2)周辺は国道沿いに各種店舗・営業所等が建つ区内では中央区寄りの路線商業地域。交通量が多く、収益性が良好。格別の変動要因はなく、今後も現状維持で推移すると予測。当面の地価は上昇傾向が続くと判断。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万7,707 円 1平米 9万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万7,707円 1平米 9万6,100円
前年から次年への変動率 9.8 ％
2022年	1坪 27万1,092円 1平米 8万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
前年から次年への変動率 9.8 ％
2019年	1坪 27万1,092円 1平米 8万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和と住宅ローン諸政策等の継続により、不動産に対する需要は堅調に推移している。 (2)昨今の金融動向もあり、地下鉄駅に近い等の利便性・収益性良好な地域を中心に地価は横ばい～安定・上昇傾向、場所により強含み傾向となっている。
地域要因
(1)特にない。 (2)中央区寄り、交通量の多い路線商業地で収益性良好、従前より地価は横ばい～安定傾向。一般的要因もあり当面は上昇傾向が続くと判断。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231211106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区南３４条西１０丁目４３２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,467 円／平米 26万2,718 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,649 円／平米 27万6,544 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,411 円／平米 32万5,347 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,400 円／平米 32万5,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231211106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区南３４条西１０丁目４３２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,279 円／平米 27万2,014 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,737 円／平米 28万6,753 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,447 円／平米 33万5,384 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231211106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区南３４条西１０丁目４３２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万836 円／平米 30万304 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,686 円／平米 24万3,606 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,196 円／平米 30万1,494 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,200 円／平米 30万1,507 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231211106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区南３４条西１０丁目４３２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,416 円／平米 29万5,609 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,788 円／平米 28万309 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,123 円／平米 32万1,089 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,100 円／平米 32万1,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情