路線価 (2023) 茨城県水戸市上水戸1-3252-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市上水戸１丁目３２５２番３
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	766万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,333 円 1平米 4万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	765万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,002 円／坪 1平米 4万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、水戸市の市街化区域内の住宅地域であり、需要者の中心は市内を含め近隣市町に在住する居住者等である。近隣地域周辺は中心市街地に近く利便性も高いことから需要は比較的堅調である。中古建物付物件も見られるが、需要の中心価格帯は土地は７００万～９００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万～２，７００万円程度と見込まれる。 (2) 同一需給圏は、水戸市の市街化区域内の住宅地域であり、需要者の中心は市内を含め近隣市町に在住する居住者や水戸市内に通勤する者等である。近隣地域周辺は文教施設に近く利便性も高いことから需要は比較的堅調である。新規の宅地開発はなく、中古建物付物件が見られる程度である。需要の中心価格帯は土地は８００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度と見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、標準地に近い住宅地を含む取引事例を収集採用し求められたもので適正なものと思料される。収益価格は、直接法を適用しており理論的であるが想定要素が多い。快適性を重視する一般住宅地であり、自用の需要が中心で賃貸市場としては熟成途上にある。以上、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い事例を採用し、これにより求められた比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、既成の住宅地内に位置しており、主として戸建住宅により構成されていることから、自己使用目的での住宅用地取引が中心となる。周辺に共同住宅等も見られるが、土地所有者の有効活用の範囲であり、賃料水準は土地価格に比して低位であることから、収益価格は低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水戸駅北西方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート、医院等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市上水戸１丁目３２５２番３
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	140 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域で、当面現状程度で推移するものと予測される。 (2)周辺には小中学校・高等学校がある既成の住宅地域であり、今後も現在の住環境が維持されるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,333 円 1平米 4万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万1,002 円 1平米 4万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万1,002円 1平米 4万8,700円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)水戸市の人口はほぼ横這い傾向で推移しているものの、生産年齢人口の減少が続き地価下落からの脱却は時間を要する。 (2)市内人口は横ばい傾向である。住宅資材価格の高騰が住宅需要に及ぼす影響が懸念される。
地域要因
(1)新規の宅地開発は乏しいが一定の需要があり地価は横這い傾向で推移している。 (2)周辺に新規の宅地開発等はないが、文教施設アクセスに恵まれており、一定の需要が認められる。
個別的要因	(1)特に個別的要因の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０５８５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市上水戸１丁目３２５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,296 円／平米 15万9,667 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,392 円／平米 15万3,372 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,728 円／平米 15万7,789 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸４０６４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市上水戸１丁目３２５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万633 円／平米 16万7,393 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,541 円／平米 16万3,783 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,636 円／平米 15万7,485 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０５７４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市上水戸１丁目３２５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,679 円／平米 18万769 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,576 円／平米 17万3,816 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,796 円／平米 15万8,014 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０６４１８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市上水戸１丁目３２５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,171 円／平米 17万9,089 円／坪
推定価格 平米 坪	5万16 円／平米 16万5,353 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,092 円／平米 15万8,992 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	水戸０３６３４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市上水戸１丁目３２５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,525 円／平米 15万506 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,175 円／平米 15万9,267 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,888 円／平米 15万8,318 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情