路線価 (2023) 北海道札幌市南区定山渓温泉東3-228-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市南区北海道札幌市南区定山渓温泉東３丁目２２８番１３外
価格時点	2023 年
駅名	真駒内駅 から 18000m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (699 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (699 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,393 円／坪 1平米 2万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は定山渓地区及び南区郊外の路線商業地域が圏域。需要者の中心は各種小売店舗地として個人・法人である。温泉地区の需要はコロナ禍にあって停滞気味であったが、現在進行中の国道拡幅事業による環境良化や利便性の向上が期待され、その影響は薄れつつある。市場の中心価格帯は土地面積７００㎡程度で１，５００万円前後、新築土地建物での総額は土地規模及び建物の利用用途により様々であるため需要の中心となる価格帯は見いだすことができない。 (2) 同一需給圏は定山渓温泉地区の国道沿いの地域を中心とする商業地域一円である。需要者の中心は、小売店舗を経営する法人及び個人事業主、ホテル経営を行う法人である。新型コロナにより温泉街の状況は依然として厳しいが、国道拡幅事業が進められる中、周辺ではセットバック等を機に建替えられた店舗、事業所が見られる。中心となる市場価格帯は、規模、用途等により幅が広く、把握することが困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道沿いに各種小売店舗、コンビニエンスストア等が建つ路線商業地域で、収益還元法は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ、やや低めに求められた。自用の店舗、営業所等の取引が中心であることから、市場性の実態を反映した取引から求められた比準価格を標準とし、周辺不動産動向も考慮し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地周辺は、小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて店舗兼住宅を想定したが、賃貸市場環境を踏まえると賃料水準を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。周辺地域においては自己利用目的の取引が主であることから、市場の実態を反映する比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	真駒内駅南西方
距離	18000 m
土地の状態
土地面積	211.4 坪 (699 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市南区北海道札幌市南区定山渓温泉東３丁目２２８番１３外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	２階建程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	32 m
奥行き	22 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに、小売店補等が建つ路線商業地域で、今後も同様に推移するものと予測する。国道拡幅事業による環境良化や利便性向上も期待されること等からも、地価水準は横ばいから若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (2)温泉街の国道沿いの商業地域で、令和４年度内に拡幅された国道が供用を開始する予定である。国内観光客を中心に宿泊客数は回復傾向にあるが、新型コロナの収束が見えない中、商業地需要は弱含みと見られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道内の景気はコロナ禍の影響は見られるものの緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に不動産市場には大きな影響は見られず地価は上昇傾向にある。 (2)観光宿泊産業を主とする地域では、宿泊客数等が回復傾向であったが、未だコロナ禍は収束せず、先行きは不透明である。
地域要因
(1)既成の路線商業地域で国道拡幅事業による環境良化や利便性の向上が期待されること等から、地価水準は横ばいから若干の上昇傾向と予測。 (2)令和４年度内に拡幅された国道が供用開始される予定であり、国道沿いの商業施設の商況への影響も注目される。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231221106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区定山渓温泉東３丁目２２８番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,236 円／平米 16万2,774 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,001 円／平米 7万6,041 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,001 円／平米 7万6,041 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	18.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231221106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区定山渓温泉東３丁目２２８番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,404 円／平米 7万7,374 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231221106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区定山渓温泉東３丁目２２８番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,132 円／平米 5万26 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,386 円／平米 6万784 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,205 円／平米 7万3,410 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	南東
側道幅員2	9 m
側道方位3	北東
側道幅員3	9 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231221106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区定山渓温泉東３丁目２２８番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,524 円／平米 6万1,240 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,524 円／平米 6万1,240 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,040 円／平米 7万6,170 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231221106 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区定山渓温泉東３丁目２２８番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,993 円／平米 2万6,425 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,419 円／平米 3万7,751 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,478 円／平米 7万4,312 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情