路線価 (2023) 茨城県水戸市見川町字中山2563-502 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市見川町字中山２５６３番５０２
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 4500m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	696万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	694万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,817 円／坪 1平米 3万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水戸市内の市街化区域を中心とした住宅地域。需要者は水戸市及び周辺市町村に居住する３０～４０代の１次取得者層及び買替層が中心である。開発後年数を経た住宅団地で居住者の高齢化、街路幅員が狭いことなどを要因とする１次所得者層の選好性の低さから地価下落が続いてきたエリアである。土地は総額で７００～９００万円、新築戸建住宅で２０００～２５００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は、水戸市内の市街化区域内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、水戸市内に居住するアパート等からの住み替えを検討する３０～４０歳代の一次取得者である。分譲から長期間経過した街路条件の劣る住宅団地であり、周辺には新規の宅地分譲開発による宅地供給もあり、地価は依然下落傾向にある。需要の中心価格帯は、土地は７００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台前半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、古い既成の住宅団地内に位置しており、主として戸建住宅地により構成されていることから、自己使用目的での住宅用地取引が中心となる。戸建住宅を中心とした地域であるため賃貸事例の数は少なく、賃料水準は土地価格に比して低位であることから、収益価格は低位に試算された。したがって、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既存の分譲住宅地であり、土地取引は自用目的での取引が中心である。比準価格は、市内の類似地域に存する信頼性の高い事例を収集し、適切に要因比較を施した精度の高い価格である。戸建住宅が多いことから、賃貸事例は少なく土地価格に見合う賃料を収受できないことから収益価格は低位に試算された。よって、住宅地の取引実態をより良く反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水戸駅　南西方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	67.5 坪 (223 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い、区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市見川町字中山２５６３番５０２
標準地の範囲
東	200 m
西	300 m
南	400 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	16.5 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	道路幅員が狭い既存の住宅団地
街路	基準方位　北、　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	160 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)開発されてから年数を経た既存の住宅団地であり、現状の住環境を維持するものと思われる。道路条件が劣るため、地価は当面ゆるやかな下落傾向が続くものと予測されるが底値感がでてきている。 (2)既成の分譲住宅団地であり、当面の間、現状を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万2,817 円 1平米 3万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)底値感があるものの住宅地価格は若干の下落傾向を続けている。ウッドショック等による建築費の高騰は現時点で地価に対する影響は大きくない。 (2)市内人口は横ばい傾向である。住宅資材価格の高騰が住宅需要に及ぼす影響が懸念される。
地域要因
(1)古い住宅団地で、地域内の道路幅員は狭い。若い一次取得者層からの人気が低く需要は少ないが長年の地価下落で底打ち感がある。 (2)古い分譲住宅団地内にあり、住環境に変化は見受けられない。
個別的要因	(1)南向き画地で居住の快適性に優れる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０６４４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市見川町字中山２５６３番５０２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,427 円／平米 11万7,122 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,698 円／平米 11万4,712 円／坪
標準価格 平米 坪	3万843 円／平米 10万1,967 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０５８５１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市見川町字中山２５６３番５０２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,750 円／平米 11万1,578 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,382 円／平米 11万361 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,779 円／平米 9万8,449 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０５８５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市見川町字中山２５６３番５０２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
推定価格 平米 坪	3万334 円／平米 10万284 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,623 円／平米 9万7,934 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０４９１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市見川町字中山２５６３番５０２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,623 円／平米 11万7,770 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,270 円／平米 11万6,603 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,539 円／平米 9万7,656 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	水戸０９８０６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市見川町字中山２５６３番５０２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,547 円／平米 9万4,376 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,987 円／平米 9万2,525 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,942 円／平米 9万5,682 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	エリア指定
特別な事情