路線価 (2023) 茨城県水戸市袴塚3-2147-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市袴塚３丁目２１４７番４
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 4600m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	866万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,786 円 1平米 4万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	868万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,117 円／坪 1平米 4万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、水戸市内の市街化区域の住宅地域のうち、主としてＪＲ「水戸」駅又は「赤塚」駅を最寄り駅とする地域。主たる需要者としては、水戸市内に居住する３０～４０代のサラリーマン、公務員等が中心であるが、市外からの転入者も相応に見られる。茨城大学に近いため学生向けアパートや駐車場等に対しても一定の需要がある土地柄である。土地は６０坪程度で９００万円弱、新築戸建で２，０００万円台半ばから後半が需要の中心をしめる。 (2) 同一需給圏は水戸市内の市街化区域内の住宅地域である。需要者は水戸市内及び隣接市町村に居住する３０～４０代の一次取得者層が中心である。地域の住宅地需要は一定水準を維持しているが、エリア指定区域では割安な住宅地の供給が多く、地域の住宅地の地価は、下げ止まりには至らず微減傾向で推移している。土地は総額８００～１，０００万円、新築戸建住宅は２，５００万円前後が需要の中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 茨城大学至近で学生向けの共同住宅も比較的多く見られるものの、不動産賃貸に基づく収益性に着目した複合不動産の取引や共同住宅建設を目的とした土地取引は必ずしも多くはなく、あくまで自己使用目的の取引が市場価格の中核を形成している地域であり、現実の市場で発生した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討にも配慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例は代替性の高い事例を複数採用しており、比準価格の精度は高い。地域内にはアパート等の収益物件も混在するが、賃貸より自己使用目的の取引が中心で、収益性より居住の快適性を重視する住宅地域であり、収益価格は低位に試算された。よって、収益価格は参考に留め、実質的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水戸駅北西方
距離	4600 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市袴塚３丁目２１４７番４
標準地の範囲
東	150 m
西	120 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)学生向けのアパート等も多く見られる茨城大学近くの混在住宅地域としてほぼ熟成しており、当面は現状の住環境を維持するものと予測する。今後の地価は安定的に推移するものと思料する。 (2)標準住宅地として成熟しつつある地域であり、不動産のあり方に大きな影響を及ぼす要因は特に見当たらない。標準的使用は今後も現状を維持し、地価は郊外部の宅地との競合から下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万6,786 円 1平米 4万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万7,117 円 1平米 4万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万6,786円 1平米 4万4,400円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 14万7,117円 1平米 4万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万7,117円 1平米 4万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万7,117円 1平米 4万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引く行動制限で積み上がった家計の貯蓄も４０年ぶりの高い物価上昇率で目減りしつつあるがインフレ局面での不動産取得は資産防衛の側面がある。 (2)景気先行きの不透明感が増しており、住宅地需要も一時期程の勢いは見られないが、低金利、底値感もあり地域の需要は一定水準を維持している。
地域要因
(1)茨城大学至近に位置し、学生向けアパートも多い混在住宅地域。中心市街地からは遠隔だがバス便多く利便性良好。市場特性に関して変動要因はない。 (2)大学に隣接し、共同住宅も見られるが、少子化の影響もあり賃貸需要、投資需要は少ない。地価は下げ止まりには至らず小幅ながら下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)中間画地で、規模・形状ともに標準的であり、特に価格形成に影響を与える変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０５８５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市袴塚３丁目２１４７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,296 円／平米 15万9,667 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,392 円／平米 15万3,372 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,522 円／平米 14万578 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸４０６４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市袴塚３丁目２１４７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万633 円／平米 16万7,393 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,541 円／平米 16万3,783 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,752 円／平米 14万7,950 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,200 円／平米 14万9,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０５７４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市袴塚３丁目２１４７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,679 円／平米 18万769 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,576 円／平米 17万3,816 円／坪
標準価格 平米 坪	5万312 円／平米 16万6,331 円／坪
査定価格 平米 坪	5万800 円／平米 16万7,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０６４１８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市袴塚３丁目２１４７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,171 円／平米 17万9,089 円／坪
推定価格 平米 坪	5万16 円／平米 16万5,353 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,857 円／平米 14万8,297 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	水戸０３４３３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市袴塚３丁目２１４７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,623 円／平米 12万7,688 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,696 円／平米 11万8,011 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,638 円／平米 14万4,267 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,100 円／平米 14万5,795 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情