路線価 (2023) 茨城県水戸市金町2-1605-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市金町２丁目１６０５番２
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,000万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万346 円 1平米 7万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,000万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万346 円／坪 1平米 7万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水戸市内の住宅地域。需要者は市内及び周辺市町に居住する一次取得者に加え買替層である。全般に供給は少ない中、需要は底堅いものがある。土地は２，０００万円前後、新築戸建住宅は３，５００万～４，７００万円程度が需要の中心としてある。 (2) 同一需給圏は水戸市の中心市街化及びその周辺の住宅地域と判断する。需要者は一次取得者が中心であるが、居住の快適性、利便性を志向する買替需要者も見込まれる。当地域は中心市街地への接近性に優れ市場選好性が高い一方、立地性から供給は限定的である。取引の中心となる価格帯は標準地規模の土地で２０００万円程度、新築の戸建物件で４０００万円台前半と判断する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、標準地と類似性の高い取引事例を収集採用し、適正に試算している。収益価格は、直接法を適用しており理論的であるが想定要素が多い。快適性を重視する一般住宅地であり、自用の需要が中心で賃貸市場としてはやや未熟である。代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い取引事例を採用し、これにより求められた比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は閑静な既成住宅地域である。同一需給圏内においては、遊休地の有効利用としてのアパート利用や中古物件取引等の不動産投資はみられるが、収益獲得目的の更地取引は少なく、自己利用を前提とした取引が中心となっている。このような自己利用目的の取引事例に基づく比準価格は実証的で説得力が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考に留め、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水戸駅北西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	83.2 坪 (275 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅や共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	204 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市金町２丁目１６０５番２
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	16 m
面積	275 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	204 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)水戸駅の北西方、中心市街地に近い中品等の住宅地域で、生活の利便性は良好であり、今後も安定的に推移するものと予測される。 (2)生活利便性が高く、良好な居住環境を形成している。標準的使用は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万346 円 1平米 7万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万346 円 1平米 7万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万346円 1平米 7万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 24万346円 1平米 7万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万346円 1平米 7万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 24万346円 1平米 7万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)水戸市の人口はほぼ横這い傾向で推移しているものの、生産年齢人口の減少が続き地価下落からの脱却は期待薄である。 (2)水戸市の人口は微減、住宅着工は増加傾向。賃金等雇用環境に厳しさも残るなか、物価上昇や建設資材高騰から住宅市場の先行きへの不透明感も残る。
地域要因
(1)中心市街地に近い住宅地域であり供給は限定的であるが、需要は底堅いものがあり、地価はほぼ横這いで推移している。 (2)利便性、快適性の高い熟成した既成住宅地域で、中心市街地においては築古の建物の取壊し、更地化もみられ、需給動向は堅調である。
個別的要因	(1)特に個別的要因の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０９８０６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市金町２丁目１６０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,331 円／平米 22万9,208 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,835 円／平米 24万4,099 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,684 円／平米 23万6,987 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,400 円／平米 23万9,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０５０８５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市金町２丁目１６０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,023 円／平米 22万4,884 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,437 円／平米 24万6,089 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,920 円／平米 23万7,768 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,600 円／平米 24万16 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０８６４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市金町２丁目１６０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,131 円／平米 25万8,301 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,357 円／平米 25万5,742 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,364 円／平米 23万9,235 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,100 円／平米 24万1,669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０４９１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市金町２丁目１６０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,826 円／平米 24万763 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,358 円／平米 22万9,298 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,023 円／平米 23万8,108 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,700 円／平米 24万346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情