路線価 (2023) 茨城県水戸市笠原町1216-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市笠原町１２１６番１９
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 4300m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,530 円 1平米 4万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,530 円／坪 1平米 4万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、水戸市市街地の南方に位置する既存の住宅地域である。主な需要者は周辺地域の賃貸住宅などに居住する３０～４０代の一次取得者が中心であり、最寄り駅からは遠方に位置するものの、国道バイパスへの連絡性や商業施設への接近性に恵まれて生活利便性が良好であり、需要も回復傾向で推移している。価格帯の中心は、土地が２００㎡～２５０㎡程度で８００～１，１００万円、新築の戸建物件が２，５００～３，０００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ水戸駅から赤塚駅に至る常磐線南側の住宅地域全域に及ぶ。需要者は一次取得者が中心であるが、居住の快適性、利便性を志向する買替需要者も見込まれる。当地域は街路幅員狭隘な既成住宅地域であるが、繁華性を高めている県庁周辺地域や国道５０号バイパスに近接し生活利便性が高いことから市場選好性は堅調である。取引の中心となる価格帯は標準的規模の土地で１０００万円程度、新築の戸建物件で３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域である笠原地区や千波地区などに存する４つの取引事例を採用して試算した価格である。何れも極めて信頼性の高い試算価格であり、調整に当たっては重視する。一方、収益価格は周囲に収益物件が見られるものの、経済合理性に見合う賃料水準が形成されていないため、水準は低位に算定された。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることを鑑み、比準価格を重視、当該標準地の鑑定評価額を４１，６００円と決定した。 (2) 近隣地域は低層住宅主体の既成住宅地域である。市場では遊休地の有効利用としてのアパート利用等の不動産投資はみられるものの、収益物件としての土地取引は少なく、自己の居住を目的とした土地取引が中心となっている。よって、自己利用を目的とした複数の取引事例に基づく比準価格は実証的で説得力が高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考に留め、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水戸駅南西方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	73.5 坪 (243 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート等の中に空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市笠原町１２１６番１９
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	18 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地の南西方、国道５０号線バイパスの南側背後に位置する既存の住宅地域である。狭隘道路が多いが、生活利便性には恵まれ、根強い需要もあって地価は安定的。今後もほぼ横這い状態で推移するものと予測。 (2)熟成した既成地域で道路幅員は狭いものの、標準的使用及び居住環境は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万7,530 円 1平米 4万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万7,530 円 1平米 4万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万7,530円 1平米 4万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万7,530円 1平米 4万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万7,530円 1平米 4万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万7,530円 1平米 4万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は概ね横ばいで推移しており、地価は底値感がある。条件の劣る地域では依然下落傾向にあるが、条件の良好な地域では下げ止まりも見られる。 (2)水戸市の人口は微減、住宅着工は増加傾向。賃金等雇用環境に厳しさも残るなか、物価上昇や建設資材高騰から住宅市場の先行きへの不透明感も残る。
地域要因
(1)県庁周辺の商業施設や国道５０号バイパスへの連絡性が良好であり、狭隘道路が多いが、生活利便性は高い。地価は安定基調で推移している。 (2)地域内の利用状況に特段の変化はないが、周辺地域における商業施設等の充実により生活利便性を高めており、需給動向は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０３４３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市笠原町１２１６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,135 円／平米 14万9,216 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,714 円／平米 13万7,906 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,316 円／平米 12万9,979 円／坪
査定価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０５０８５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市笠原町１２１６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,866 円／平米 12万1,879 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,278 円／平米 13万9,771 円／坪
標準価格 平米 坪	4万265 円／平米 13万3,116 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０３４３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市笠原町１２１６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万786 円／平米 10万1,779 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,846 円／平米 13万8,343 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,440 円／平米 13万389 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０５０８５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市笠原町１２１６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,878 円／平米 13万1,837 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,732 円／平米 15万1,190 円／坪
標準価格 平米 坪	4万328 円／平米 13万3,324 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情