路線価 (2023) 茨城県水戸市千波町字千波原2876-32 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市千波町字千波原２８７６番３２
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,570万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,570万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円／坪 1平米 4万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、水戸市内及び周辺市町の住宅地域と判定した。需要者の中心は、市内在住の第一次取得者や買替需要者が主体である。比較的人気の高い千波地区においても道路条件や環境条件により選別が進み個別性が強い。公示地は、水戸駅には徒歩圏から外れるため人気はやや落ち、地価は概ね横這い傾向である。土地は３３０㎡程度で１，５００万円程度の取引が多く、新築戸建住宅で３，４００万円弱程度である。 (2) 同一需給圏は、水戸市内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、アパート等に住む市内在住の第一次取得者である。学校・スーパー・公共施設等が徒歩圏内であり、需要は見込める。令和４年３月１２日に、千波市民センターが移転し徒歩圏内の公共施設が増えた。地価は、下げ止まりとなった。市場の中心価格帯は、土地は３３０㎡程度で１，０００万円台半ば程度の取引が多く新築戸建住宅で３，０００万円強程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、標準地に距離的にも近い取引事例を収集採用し得られたもので規範性を有する。収益価格は、直接法を適用しており理論的であるが想定要素が多い。快適性を重視する一般住宅地であり、自用目的の需要が中心である。代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い住宅地の事例を採用しこれにより求められた比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、千波町の住宅地の事例を収集選択し、適正に試算している。取引時点が最新であり、地域格差率が小さい事例を採用しており、市場性を反映していると思われる。収益価格は、直接法を適用しており理論的であるが、想定要素が多い。標準地周辺は、自用の需要が中心であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	水戸駅南西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	100.1 坪 (331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパートが見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市千波町字千波原２８７６番３２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	18.5 m
面積	331 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)環境条件は比較的良好な住宅地であるが道路は狭隘で系統連続性が劣る。今後も小規模ではあるが、開発が進み熟成して行くものと予測する。 (2)既成住宅地域であり、今後も住環境に大きな変化はなく、ほぼ現状のまま推移すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)水戸市の人口はほぼ横這い傾向で推移しているものの、生産年齢人口の減少が続き地価下落からの脱却は時間を要する。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響により、景気の不透明感は継続している。水戸市においては、人口は減少傾向、高齢化率は増加傾向で推移している。
地域要因
(1)アパートも見られる住宅地で、地域要因に格別の変動は見られない。 (2)既成住宅地域であり、特段の変化は見受けられない。
個別的要因	(1)特に個別的要因の変動は見られない。 (2)南東道路であり、北道路に比べ、日照等良好である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０５０８５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市千波町字千波原２８７６番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,251 円／平米 15万6,212 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,777 円／平米 15万7,951 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,939 円／平米 15万1,874 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,800 円／平米 15万8,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０６８９９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市千波町字千波原２８７６番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,391 円／平米 15万9,981 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,442 円／平米 15万6,843 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,617 円／平米 15万810 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０８８８５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市千波町字千波原２８７６番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,983 円／平米 15万8,632 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,138 円／平米 15万2,532 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,681 円／平米 15万1,021 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,500 円／平米 15万7,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０３４３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市千波町字千波原２８７６番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,714 円／平米 16万1,048 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,295 円／平米 15万6,357 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,520 円／平米 15万489 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,300 円／平米 15万6,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情