路線価 (2023) 茨城県水戸市千波町字中道北1411-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市千波町字中道北１４１１番４
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,580万 円 (315 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,292 円 1平米 5万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,580万 円 (315 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,292 円／坪 1平米 5万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、水戸市内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、買替需要者に加え、アパート等に住む市内在住の第一次取得者である。水戸市内でも比較的人気のエリアであり宅地分譲も見られるが、街路条件に人気は左右され、個別性が強い。昨今の景況の低迷により地価は横這い傾向である。土地は３００㎡程度で１，５００万円程度の取引が多く、新築戸建住宅で２，９００万～３，６００万円程度である。 (2) 同一需給圏は水戸市内の市街化区域内住宅地域のほぼ全域である。需要者の中心は水戸市内の賃貸住宅住まいの一次取得者、及び住環境良好な住宅地を求める市外からの転入者である。利便性も良好なことから一定の需要がみられ、一方供給は限定的であることから需要と供給のバランスが取れている。需要の中心価格帯は土地のみで１５００万円前後、新築の戸建物件で３３００～３６００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、標準地に比較的近い取引事例を収集採用し、適正に求められた。収益価格は、直接法を適用しており理論的であるが想定要素が多く、また土地価格に見合う賃料水準が必ずしも形成されておらずかなり低位に試算された。居住の快適性を重視する一般住宅地であり、自用の需要が中心である。以上から代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い事例を採用し、試算された比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は自用目的中心の信頼性のある取引事例を多数収集して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。周囲にはアパート等も比較的見られるが、収益性より居住快適性が重視される住宅地であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水戸駅南西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	95.3 坪 (315 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市千波町字中道北１４１１番４
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	60 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北　　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)水戸駅南の住宅地として、比較的熟成しており当面現状程度で推移するものと予測する。 (2)一般住宅に一部アパート等の見られる既成住宅地域で、現状の住環境を維持していくものと予測する。街路は比較的整然としており、住環境良好で需要が堅調なことから、地価は横這い傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万6,292 円 1平米 5万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万6,292 円 1平米 5万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万6,292円 1平米 5万300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万6,292円 1平米 5万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万6,292円 1平米 5万300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万6,292円 1平米 5万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)水戸市の人口はほぼ横這い傾向で推移しているものの、生産年齢人口の減少が続き地価下落からの脱却は期待薄である。 (2)感染抑制と経済活動の両立が進み公共投資は横ばいで、個人消費は持ち直しているが、住宅投資、雇用・所得環境は未だ弱い状況が続いている。
地域要因
(1)アパートも混在する住宅地で、地域要因に格別の変動は見られない。 (2)人気のある千波町エリアの住宅地であり、住環境及び利便性が良好であることから、普通住宅地として安定的に推移している。
個別的要因	(1)特に個別的要因の変動は見られない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０６８９９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市千波町字中道北１４１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,391 円／平米 15万9,981 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,442 円／平米 15万6,843 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,970 円／平米 15万8,589 円／坪
査定価格 平米 坪	5万400 円／平米 16万6,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０８８８５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市千波町字中道北１４１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,983 円／平米 15万8,632 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,138 円／平米 15万2,532 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,060 円／平米 15万8,886 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０３４３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市千波町字中道北１４１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,714 円／平米 16万1,048 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,295 円／平米 15万6,357 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,309 円／平米 15万9,710 円／坪
査定価格 平米 坪	5万800 円／平米 16万7,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０３４３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市千波町字中道北１４１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,461 円／平米 18万48 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,818 円／平米 17万1,310 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,107 円／平米 15万5,736 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情