路線価 (2023) 茨城県水戸市河和田町字新田前56-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市河和田町字新田前５６番２４
価格時点	2023 年
駅名	赤塚駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	796万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万90 円 1平米 3万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	796万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万90 円／坪 1平米 3万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水戸市中央部に存する中規模住宅地の圏域。需要者の中心は水戸市内に居住する３０～５０代の第１次取得者層が中心的、周辺市域からの転入は少ない。郊外型の住宅団地だが競合物件の新規供給は減少傾向、底値感から宅地需要は堅調で需給は安定的に推移している。土地は２４０㎡程度で７００万～９００万円、新築戸建物件は２６００万～２８００万円程度が取引の中心。 (2) 水戸市の市街化区域内の住宅地域一円を同一需給圏と判定した。需要者の中心は市内に居住する３０～４０代の一次取得者層である。近隣地域は大規模住宅団地内に存し、街並みは古いが街路は整然としており、需要は底堅く地価は横ばいで推移している。但し、今後は住宅ローン金利の動向を注視する必要がある。土地価格は７００～１０００万円程度、新築総額は２，０００万円台後半が指標となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は水戸駅～赤塚駅圏内の住宅地の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。郊外型の住宅団地で共同住宅も散見されるが、その他は転勤等による戸建住宅が一括貸しされる程度で賃貸需要は少なく収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) アパートの建築を想定したが住宅団地内で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。比準価格は類似性が高い取引事例価格を重視して試算されており精度は高い。当地域では自己使用目的の戸建住宅が大半を占めていることから、売買当事者は取引価格の水準を指標として意思決定されることが一般的である。よって、収益価格を参考にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	赤塚駅南東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	72.3 坪 (239 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市河和田町字新田前５６番２４
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	50 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)桜川南方、主要地方道水戸岩間線南方背後に位置し、戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。郊外の分譲地であるが底値感から需給は安定的、堅調な宅地需要を背景に地価は横這い傾向で推移。 (2)地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万90 円 1平米 3万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万90 円 1平米 3万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万90円 1平米 3万3,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万90円 1平米 3万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万90円 1平米 3万3,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万90円 1平米 3万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)水戸市は人口微減、土地取引件数は前年並み。低金利を背景に住宅地の需給は堅調、地価は安定的に推移している。 (2)低金利等を背景に、市街化区域内の住宅地域の多くは、住宅地需要が安定的に推移し、地価は既に底値を打ったか、打ちつつある地域が多い。
地域要因
(1)郊外の分譲地であるが需給調整が進み、底値感から地価は安定的に推移している。 (2)底値感から需要は回復傾向で、地価は横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０６４４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市河和田町字新田前５６番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,427 円／平米 11万7,122 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,698 円／平米 11万4,712 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,492 円／平米 11万725 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０５７４８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市河和田町字新田前５６番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,014 円／平米 10万9,144 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,367 円／平米 10万7,005 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,110 円／平米 10万6,156 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,400 円／平米 11万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０５８５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市河和田町字新田前５６番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,750 円／平米 11万1,578 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,382 円／平米 11万361 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,792 円／平米 10万5,104 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,100 円／平米 10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０３４３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市河和田町字新田前５６番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,504 円／平米 9万4,234 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,254 円／平米 10万3,326 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,924 円／平米 10万5,541 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	水戸０９８０６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市河和田町字新田前５６番２４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,547 円／平米 9万4,376 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,987 円／平米 9万2,525 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,411 円／平米 10万3,845 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	エリア指定
特別な事情