路線価 (2023) 茨城県水戸市内原町字前原1574-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市内原町字前原１５７４番３
価格時点	2023 年
駅名	内原駅 から 980m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,388 円 1平米 3万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,388 円／坪 1平米 3万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、水戸市内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、アパート等に住む市内在住の第一次取得者である。公示地は、内原駅徒歩圏内に位置している。スーパー・公共施設等へも近く、利便性は高い。内原駅の橋上化に伴い、今後は駅前広場等の整備への期待感もある。地価は下げ止まり傾向が続いている。需要の中心は、土地は５００㎡程度で１，５００万円強程度、新築戸建住宅で３，０００万円強程度である。 (2) 同一需給圏は水戸市内の市街化区域に位置する住宅地域である。需要者は水戸市及び周辺市町村に居住する３０～４０歳代の１次取得者層及び買替層が中心である。区画整然とした地域で、南口が整備されつつある内原駅や大規模商業施設への接近性も比較的優れることから、需要は安定しており、地価は横這いで推移している。土地は１，２００～１，９００万円前後、新築戸建住宅は２，５００～４，０００万円程度が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、内原駅を最寄りとする住宅地の事例を中心に収集選択し、適正に試算している。公示地と距離的に近く、地域格差率が小さい新しい事例を採用しており、市場性を反映していると思われる。収益価格は、直接法を適用しており理論的であるが、想定要素が多い。公示地周辺は、自用の需要が中心であるため、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域においては共同住宅の混在が見られるが、快適性を重視する住宅地域であり、戸建住宅として自己使用目的での住宅用地取引が中心となる。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、賃料水準は土地価格に比して低位であることから、収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	ＪＲ常磐線内原駅南東方
距離	980 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市内原町字前原１５７４番３
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	20.5 m
面積	495 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理済みの住宅地域であり、利便性が高く人気がある。今後も、空地部分に新築が進むと思われる。 (2)区画整然とした街路条件に優る住宅地域であり、周辺地域に大規模ＳＣも存し、居住環境に優れ、堅調な需要が見られることから、地価は今後も安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万4,388 円 1平米 3万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万4,388 円 1平米 3万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響により、景気の不透明感は継続している。水戸市においては、人口は減少傾向、高齢化率は増加傾向で推移している。 (2)建築費上昇で安価な住宅地を探す動きはあるが、既存住宅地の地価への影響は現地点では限定的。低金利、底値感もあり需要は一定水準を維持。
地域要因
(1)人気エリアであり、今後も新築が進むと思われる。令和４年１１月２６日に内原駅南北自由通路及び橋上駅舎が供用開始され、周辺整備へ期待がある。 (2)区画整然とした、居住環境に優る内原地区の住宅地域。大規模ＳＣにも程近く、需要は安定的であり、地価は横ばいで推移している。
個別的要因	(1)南道路であり、北道路に比べ、日照等は良好である。個別的要因に、変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０６８９９（再） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市内原町字前原１５７４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,851 円／平米 10万8,605 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,207 円／平米 10万6,476 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,898 円／平米 10万8,761 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０６８９９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市内原町字前原１５７４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,954 円／平米 6万5,968 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,649 円／平米 12万4,468 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,996 円／平米 10万9,085 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０３６３４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市内原町字前原１５７４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,269 円／平米 11万9,905 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,749 円／平米 12万8,104 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,453 円／平米 10万7,290 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,100 円／平米 11万2,735 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０３６３４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市内原町字前原１５７４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,750 円／平米 12万8,108 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,756 円／平米 10万8,291 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	水戸０８８８５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市内原町字前原１５７４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,376 円／平米 15万13 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,631 円／平米 14万4,244 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,588 円／平米 11万1,042 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情