路線価 (2023) 茨城県水戸市飯富町字中坪3562-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市飯富町字中坪３５６２番８外
価格時点	2023 年
駅名	赤塚駅 から 5400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	830万 円 (624 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,970 円 1平米 1万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	830万 円 (624 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,970 円／坪 1平米 1万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、水戸市内及び隣接市町内の住宅地域と判定した。需要者は、公示地周辺に住む者の子弟等、水戸市居住の第一次取得者が中心である。水戸市郊外に位置するが、隣接市町からの流入は少ない。新規の需要者も、あまり見られない。市場は、概ね地元関係者に限定されるため、地価は依然下落傾向にある。親族間取引も多く、中心的な価格帯をつかむのは難しい。 (2) 同一需給圏は水戸市内の市街化調整区域内のエリア指定のない中規模集落地域であり、需要者の中心は一次取得者層である。市街化調整区域内のため土地取引は少なく、縁故者間の取引がほとんどであり需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。宅地の需給動向は建築規制により需要が限定され、飯富地区の水害の影響もあり地価水準は下落幅は縮小したが下落傾向が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一市内の市街化調整区域の事例を中心に収集選択し、適正に試算している。地域格差率が最も小さく距離的に近い最新の更地の事例を採用しており、市場性を反映している。自己用中心の地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用していない。公示地周辺は、地元関係者に概ね市場が限定される地域で、自用の需要が中心なため、比準価格を採用し、鑑定評価額とした。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (2) 一般住宅、農家住宅の存する市街化調整区域内のエリア指定のない中規模集落地域であり、賃貸アパート等はほとんどなく賃貸市場は発達していないため収益価格は試算しなかった。居住性を重視する自用目的の取引が中心の地域であり、市場性を反映し信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討も十分に行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ常磐線赤塚駅北方
距離	5400 m
土地の状態
土地面積	188.7 坪 (624 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市飯富町字中坪３５６２番８外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	300 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	25 m
面積	625 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も住環境に大きな変化はなく、地元関係者の取引が中心と予想され、現状のまま推移すると思われる。 (2)水戸市北西部に位置する一般住宅、農家住宅の存する中規模集落地域であり、地域要因の変動は特に認められないが、令和元年の水害の影響が飯富地区にもあり需要低迷により地価水準の下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3,970 円 1平米 1万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3,970 円 1平米 1万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響により、景気の不透明感は継続している。水戸市においては、人口は減少傾向、高齢化率は増加傾向で推移している。 (2)景気先行きの不透明感が増しており、住宅地需要も一時期程の勢いは見られないが、低金利、底値感もあり地域の需要は一定水準を維持している。
地域要因
(1)地元関係者に概ね市場が限定される地域であり、特段の変化は見受けられない。 (2)市街化調整区域内の集落地域であり需要が限定され、水害による飯富地区の需要減退により、地価水準は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０９８０６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市飯富町字中坪３５６２番８外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,466 円／平米 4万4,519 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,812 円／平米 4万2,356 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,304 円／平米 4万3,983 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０３６３４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市飯富町字中坪３５６２番８外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,429 円／平米 6万4,232 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,915 円／平米 6万2,533 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,501 円／平米 4万4,634 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	城里０５０８５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡城里町
地域	茨城県水戸市飯富町字中坪３５６２番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,307 円／平米 3万7,381 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,217 円／平米 3万7,083 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,514 円／平米 4万4,677 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	城里０５０８５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡城里町
地域	茨城県水戸市飯富町字中坪３５６２番８外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,392 円／平米 5万7,498 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,717 円／平米 5万5,266 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,859 円／平米 4万2,512 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情