路線価 (2023) 茨城県水戸市河和田町字中道526-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市河和田町字中道５２６番１
価格時点	2023 年
駅名	赤塚駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (406 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (406 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万254 円／坪 1平米 2万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水戸市内の市街化調整区域における住宅地の存する範囲である。需要者層は主として第一次取得者等である。エリア区域指定により宅地供給が増大し、市場は一時の不振からやや改善しつつある。土地は４００㎡程度で１，１００万円程度、新築戸建住宅は２，８００万円程度が中心価格帯として推移している。 (2) 同一需給圏は水戸市郊外の住宅地域全域に及ぶ。需要者は一次取得者が中心であるが、生活利便性を志向する買替需要者も見込まれる。当地域は市街化調整区域内のエリア指定内であって、周辺における新規開発地の市場選好性は高いが、標準地は既成住宅地域であり市場選好性はやや劣る。取引の中心となる価格帯は標準地規模の土地で１０００万円超程度、新築の戸建物件で２０００万円半ば程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市街化調整区域において生起した事例を中心として求められたものである。一方、収益価格は賃貸による収益性に着目した手法だが、居住の快適性を主たる選好指標とする住宅地域であることから、自己使用目的の取引が中心であり、収益価格は低位に試算された。以上、各手法の規範性を鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅主体の既成住宅地域である。同一需給圏内においては、遊休地の有効利用としてのアパート利用や中古物件取引等の不動産投資はみられるが、収益獲得目的の更地取引は少なく、自己利用を前提とした取引が中心であり、自己利用目的の取引事例に基づく比準価格は実証的で説得力が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考に留め、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	赤塚駅南方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	122.8 坪 (406 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等の中に農地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市河和田町字中道５２６番１
標準地の範囲
東	300 m
西	180 m
南	300 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	24 m
面積	420 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成市街地に続く在来住宅のほか農地もみられる住宅地域。今後も緩やかに成熟が進むと見込まれるが、地価水準は低落傾向で推移すると予測する (2)市街化調整区域ではあるが市街地に比較的近く、道路系統も良好で、周辺には店舗、事業所等もみられる。標準的使用は現状を維持しつつも利用度を徐々に高めながら推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気先行きの不透明感が増しており、住宅地需要も一時期程の勢いは見られないが、低金利、底値感もあり地域の需要は一定水準を維持している。 (2)水戸市の人口は微減、住宅着工は増加傾向。賃金等雇用環境に厳しさも残るなか、物価上昇や建設資材高騰から住宅市場の先行きへの不透明感も残る。
地域要因
(1)農地も見られる住宅地で、地域要因に格別の変動は見られないが、需要は弱含みである。 (2)準幹線的な道路沿いにあり、背後地域の開発は見られるが、地域内の利用状況等に特段の変化はみられない
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０３６３４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市河和田町字中道５２６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,699 円／平米 10万8,103 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,747 円／平米 10万4,956 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,498 円／平米 9万4,214 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	エリア指定
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０８８８５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市河和田町字中道５２６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万241 円／平米 9万9,977 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,236 円／平米 9万3,348 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,901 円／平米 9万2,241 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	エリア指定
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０６４１８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市河和田町字中道５２６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,410 円／平米 9万7,229 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,090 円／平米 9万6,172 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,086 円／平米 8万9,546 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０９８０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市河和田町字中道５２６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,547 円／平米 9万4,376 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,987 円／平米 9万2,525 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,782 円／平米 8万8,541 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	エリア指定
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	水戸０８８８５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市河和田町字中道５２６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,243 円／平米 8万147 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,003 円／平米 7万9,354 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,034 円／平米 8万6,068 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情