路線価 (2023) 茨城県水戸市東野町字東山120-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市東野町字東山１２０番１４
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 6600m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	800万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,246 円 1平米 2万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	800万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,246 円／坪 1平米 2万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水戸市郊外に存する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は３０～４０代の１次取得者層が中心である。エリア指定により近隣地域周辺において新規分譲地が多数供給されており、住宅地需要はこれらの新規分譲地に集中し、街路条件に劣る既存住宅地の選好性は弱く、地価は小幅ながら下落傾向で推移している。土地は総額で８００万円前後、新築戸建住宅で２５００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は水戸市郊外に存する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は、水戸市内に居住する３０～４０歳代の１次取得者層が中心であるが、茨城町や大洗町からの転入も見られる。エリア指定区域にあり、周辺において新規分譲地が多数供給されており、これらの新規分譲地との競合もあり、街路条件に劣る既存住宅地の選好性は高くない。需要の中心となる価格帯は、土地のみで８００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域においてはアパート等も見られるが快適性を重視する住宅地域であり、戸建住宅として自己使用目的での住宅用地取引が中心となる。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。したがって、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、市街化調整区域のエリア指定区域にあり、居住の快適性・利便性を重視する自己使用目的での住宅地取引が中心である。周辺に共同住宅の建設も見られるが、対象地においては、エリア指定区域内での賃貸用住宅建設の要件を満たしていないため、収益価格は試算しない。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水戸駅　南西方
距離	6600 m
土地の状態
土地面積	87.7 坪 (290 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市東野町字東山１２０番１４
標準地の範囲
東	120 m
西	200 m
南	150 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	19 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)エリア指定内の住宅地域であり今後も周辺地域の住宅建設が増加していくものと予想される。ただ供給過剰の状態が見られるので当面、地価は緩やかな下落傾向が続くものと予測される。 (2)市街化調整区域のエリア指定内の住宅地域であり、周辺地域において宅地開発が進むものと予想される。やや供給過剰の状態が見られるので、地価は微減傾向にあると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,246 円 1平米 2万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,246 円 1平米 2万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)エリア指定内にあっては新規分譲地がやや供給過剰気味であり、調区内既存集落地域にあっては需要減少により地価は継続して下落している。 (2)市内人口は横ばい傾向である。住宅資材価格の高騰が住宅需要に及ぼす影響が懸念される。
地域要因
(1)周辺には新規開発分譲地が多く見られ宅地需要を吸収している。割安感があるものの既存住宅地の需要は相対的に弱く地価下落が続いている。 (2)周辺には新規開発分譲地が多く見られる。既存住宅地の需要は相対的に弱く、地価下落が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０３６３４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市東野町字東山１２０番１４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,208 円／平米 8万3,338 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,556 円／平米 11万4,242 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,788 円／平米 8万8,561 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	エリア指定
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０８８８５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市東野町字東山１２０番１４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万241 円／平米 9万9,977 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,236 円／平米 9万3,348 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,217 円／平米 8万6,673 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	エリア指定
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０８８８５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市東野町字東山１２０番１４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,243 円／平米 8万147 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,003 円／平米 7万9,354 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,590 円／平米 8万4,601 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０６４４８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市東野町字東山１２０番１４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,606 円／平米 9万1,265 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,305 円／平米 9万270 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,609 円／平米 9万1,275 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情