路線価 (2023) 茨城県水戸市青柳町字後田4754-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市青柳町字後田４７５４番６
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	785万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	782万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,352 円／坪 1平米 2万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水戸市内の市街化調整区域内の中規模住宅地域である。需要者の中心は４０歳前後の一次取得者であり、需要価格の中心は土地面積約３００～３５０㎡、総額７００～８５０万円、新築戸建総額は２，５００～２，７００万円程度。同一需給圏外からの転入は少なく、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内の公営住宅やアパート等からの住替えが多い。宅地需給動向は調整区域内の住宅団地であり空地も見られ、供給過剰により地価水準は微減傾向にある。 (2) 同一需給圏は、水戸市内の市街化調整区域に存する住宅地域と判定した。需要者は、公示地周辺に住む水戸市居住の第一次取得者が中心である。区画整然とした住宅地域ではあるが、隣接市内からの流入は、少ない。周辺での宅地供給も多く、新規の需要者は、あまり見られない。市場は概ね地元関係者に限定される。需要の中心は、土地は３３０㎡程度で８００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台前半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街地に比較的近い空地も残る区画整然とした住宅地域である。比準価格は広域的な取引事例を採用し試算し、要因比較等も適正になされ実証的である。自用目的が大半のため賃貸市場が未成熟であり収益価格は適用しなかった。よって自用目的が主で信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、市街化区域に近い市街化調整区域の取引事例を中心に収集選択し、水郡線線路に近い地域格差率が最も小さい最新の事例を採用し、適正に試算している。自己用中心の地域であり、貸家に対する需要が無く、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用していない。公示地は、青柳住宅団地に位置しており、快適性を重視するほか、自用の需要が中心であるため、比準価格を採用し、鑑定評価額とした。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	水戸駅北東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市青柳町字後田４７５４番６
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	20 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	建築協定（建築協定）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした空地も残っている住宅団地であり地域要因の大きな変動は見られないが、宅地需給動向は供給過剰が見られ、地価水準は微減傾向が予測される。 (2)住宅団地であり、今後も住環境に大きな変化はなく、ほぼ現状のまま推移すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,352 円 1平米 2万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅への徒歩圏内地域や調整区域内エリア指定区域、希少性のある地域の宅地需要は安定的に推移しているが、既成住宅地域は需要低迷が続いている。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響により、景気の不透明感は継続している。水戸市においては、人口は減少傾向、高齢化率は増加傾向で推移している。
地域要因
(1)空地も見られ供給過剰により地価水準は微減傾向にある。 (2)令和元年１０月の台風１９号により浸水した区域ではない。しかし、洪水浸水想定区域には該当している。
個別的要因	(1)南側で市道に接面しており、比較的選好性に優れている。 (2)南道路であり、北道路に比べ、日照等は良好である。個別的要因に、変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０６８９９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市青柳町字後田４７５４番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,307 円／平米 7万7,053 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,214 円／平米 7万6,745 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,692 円／平米 7万5,020 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０３６３４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市青柳町字後田４７５４番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,429 円／平米 6万4,232 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,915 円／平米 6万2,533 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,572 円／平米 7万4,623 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０８６４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市青柳町字後田４７５４番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,209 円／平米 8万35 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,040 円／平米 7万9,476 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,042 円／平米 8万2,789 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０６８９９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市青柳町字後田４７５４番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,006 円／平米 7万6,058 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,799 円／平米 7万5,373 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,817 円／平米 7万2,127 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ひたちなか０５０８５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県水戸市青柳町字後田４７５４番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,439 円／平米 7万877 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,439 円／平米 7万877 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,615 円／平米 7万4,765 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情