路線価 (2023) 茨城県水戸市赤塚1-1983-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市赤塚１丁目１９８３番２
価格時点	2023 年
駅名	赤塚駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,773 円 1平米 5万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,773 円／坪 1平米 5万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ常磐線内原駅～水戸駅周辺及び幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は地元企業や個人事業主等である。赤塚駅北口では繁華性の低下から商業地需要は南口に比して弱いものの、小規模店舗、事業所用地として個人事業主からの一定の需要が見られ、地価はゆるやかな下落傾向から横ばい傾向にシフトしている。水戸市内における既成商業地域の土地取引は件数が少なく、需要の中心価格帯は見出せない状況が続いている。 (2) 同一需給圏は、水戸市内の用途的地域が商業地の地域と判定した。需要者の中心は、地元企業等である。標準地周辺よりも大規模な駐車場を完備した郊外型大型店に顧客は流出している。しかし、赤塚駅徒歩圏内の売り物件は少なく、地価の下げ止まりが続いている。更地の取引は稀であり、また複合不動産の場合は価格形成は個別的で中心的な価格帯をつかむのは難しい。よって、中心価格帯は見い出せないが、個々に事業の採算性を検討し、購入していると思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は赤塚駅に近いが、顧客の流出から衰退傾向が見られるものの、繁華性は維持している。投資額に見合った賃料水準での賃貸需要は期待薄のため、更地取引については自用の店舗、事務所として利用する目的での取引が中心となる。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、常磐線線路北側に位置する事例を中心に採用しており、適正に試算している。収益価格は、直接法を適用しており理論的である。しかし、公示地周辺は、比較的小規模な駅前商業地域であり、自用が多く、貸店舗はあまりない。そのため、環境条件が類似し、地域格差率が小さい事例を中心に採用している比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	赤塚駅　北西方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	64.1 坪 (212 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、銀行等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市赤塚１丁目１９８３番２
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	12 m
面積	210 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の大規模商業施設等に顧客が流出し、赤塚駅北口商業地域は若干衰退傾向が続いている。しかしながら、長期間の下落により底値に近づきつつあり地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。 (2)今後も、さらに郊外型商業施設の人気は高まり、顧客の流出は続くと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万8,360 円 1平米 6万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万8,773円 1平米 5万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万8,773円 1平米 5万7,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心市街地のマンション適地需要の高まり、新市民会館のオープン（Ｒ５．７）の期待もあり、平均変動率は３１年ぶりに上昇した。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響により、景気の不透明感は継続している。
地域要因
(1)赤塚駅北口の近隣商業地域で客足も多い。地価は背後住宅地価格に接近し底値圏にあり横ばい傾向を示している。 (2)顧客の郊外型大型商業施設への流出は続いているが、駅徒歩圏内の売り物件は少なく、地価は下げ止まり傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０８６４５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市赤塚１丁目１９８３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,642 円／平米 18万646 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,423 円／平米 17万9,922 円／坪
標準価格 平米 坪	6万136 円／平米 19万8,810 円／坪
査定価格 平米 坪	6万100 円／平米 19万8,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０８６４５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市赤塚１丁目１９８３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,737 円／平米 17万4,349 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,703 円／平米 17万930 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,841 円／平米 19万7,834 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０５０８５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市赤塚１丁目１９８３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,449 円／平米 22万2,986 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,978 円／平米 20万8,205 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,727 円／平米 20万7,375 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ひたちなか０８１４２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県水戸市赤塚１丁目１９８３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,963 円／平米 14万8,648 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,136 円／平米 20万8,728 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,870 円／平米 19万1,318 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,900 円／平米 19万1,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情