路線価 (2023) 茨城県水戸市本町2-1-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市本町２丁目１番１１外
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,630万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,655 円 1平米 4万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1,630万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,325 円／坪 1平米 4万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、水戸市及び隣接市の近隣商業地域の圏域。需要者の中心は、個人事業者、市内貸しビル業者、中小規模法人等である。近隣地域周辺は飲食・物販の小規模店舗、小事業所等が連坦するが空店舗も多い。大型ＳＣへの顧客流出、住民高齢化がみられる。中心となる価格帯は、個別性が強く業種規模で異なるが、概ね土地で総額１，５００～１，８００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、水戸市の既成商業地域の圏域である。需要者の中心は同一需給圏内に存する個人事業者や地元資本の法人等である。小規模店舗、小事業所が連坦する旧来からの商店街であるが、閉鎖店舗も多く、新規出店の動きは見られない。既存事業者の高齢化もあり、衰退傾向が続いている。不動産取引が少なく取引規模も様々であるが、概ね土地で総額１，５００～１，８００万円程度が需要の中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地需要者の多くは収益性を重視して意志決定を行う法人であり、収益還元法については、還元利回り等も標準的で、想定建物も地域の標準的使用に沿ったものである。採用した取引事例は、信頼性の高い事例を用い、適正に要因比較され、近時の市場性を反映し実証的と言える。よって本件では比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は既成の近隣商業地域である。繁華性の低下が著しく、投資額に見合った賃料水準での賃貸需要も望めないため、更地取引については、自用の併用住宅として利用する目的での取引が中心となる。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水戸駅南東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	100.4 坪 (332 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗、作業所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市本町２丁目１番１１外
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	41 m
面積	330 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の店舗併用住宅の多い古くからの商店街で、閉鎖店舗も見られ、収益性低迷から地価は弱含みの傾向が続くものと予測する。 (2)店舗併用住宅の多い近隣商業地域であるが、事業主の高齢化及び商業環境の変化により、閉鎖店舗が多い状況に変化はなく、地域に対する地元資本の投資需要も弱いことから、地価は当面下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万1,581 円 1平米 5万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万1,581 円 1平米 5万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万1,581円 1平米 5万1,900円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万1,581円 1平米 5万1,900円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大型ＳＣ、郊外路線商業店舗へ顧客流出、老朽ビル、個人零細店舗の多い既設商業地の衰退傾向。新型コロナ未収束。 (2)中心商業地で、マンション適地の需要が高まり、地価上昇が見られる一方、郊外型ＳＣ、ネット販売への顧客流出、コロナ禍の影響で商況は厳しい。
地域要因
(1)近接で大型スーパーの再開があり、商店街にはプラスの要因となる。まちなか空き店舗対策補助制度がある。 (2)近隣で食品スーパーが再開したが、客足に大きな変化は見られず、閉鎖店舗も目立つ。事業主の高齢化もあり、衰退が著しく、需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ニ方路であり、出入りの利便性に優れる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０６４１８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市本町２丁目１番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,271 円／平米 14万9,666 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,271 円／平米 14万9,666 円／坪
標準価格 平米 坪	5万190 円／平米 16万5,928 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０３４３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市本町２丁目１番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,428 円／平米 17万21 円／坪
推定価格 平米 坪	5万919 円／平米 16万8,338 円／坪
標準価格 平米 坪	5万970 円／平米 16万8,507 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,000 円／平米 17万1,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０５０８５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市本町２丁目１番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,918 円／平米 17万4,947 円／坪
推定価格 平米 坪	5万398 円／平米 16万6,616 円／坪
標準価格 平米 坪	5万856 円／平米 16万8,130 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０５０８５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市本町２丁目１番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万963 円／平米 16万8,484 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,003 円／平米 16万2,004 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,258 円／平米 16万9,459 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,300 円／平米 17万2,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情