路線価 (2023) 茨城県水戸市泉町2-100 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市泉町２丁目１００番
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万9,029 円 1平米 9万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万9,029 円／坪 1平米 9万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、水戸市の中心市街地内の商業地域を主体として郊外部の路線及び普通商業地域に及ぶ。典型的な需要者としては、地元の中小企業、個人投資家等が想定される。京成百貨店に隣接する商業地で、北方至近の新市民会館の令和５年７月のオープンが決定しており、周辺商店街のみならず水戸市中心市街地への経済波及効果への期待は大きい。取引件数が少ないことに加え、画地規模も様々であるため更地としての中心的価格帯を一律に特定し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は水戸市を中心とする茨城県内の繁華性の高い商業地域であり、主な需要者は圏域内に地縁を持つ事業者が中心である。周辺地域を含む中心商業地では、マンション計画が増加しており、新市民会館開館による商況の活性化及び地価への波及効果が期待できるエリアである。不動産取引が少ない上、老朽化した建物を伴う建付地の取引も多く、取引規模も様々であることから、需要の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 水戸市の中心的商業地域内の店舗事務所ビルが多く立地する地域で、本来はキャッシュフローに基づく投資採算価値によって価格形成がなされるべき地域であるが、テナント需要は低迷が続いているほか、物件毎に貸室稼働率、賃料水準に差があるため、収益価格に全幅の信頼を置きにくい。従って、現実の市場で発生した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討にも配慮しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は京成百貨店に隣接する水戸市の中心商業地に位置する既成商業地域であるが、テナント需要が低迷しており、元本価値に相応した賃料が授受できないことや老朽化したビルも多いうえ、オーナーにより賃料設定もまちまちである。賃貸需要を見込んだ不動産投資需要も少なく、収益価格の信頼性は比準価格に比してやや劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水戸駅北西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	42.6 坪 (141 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	17.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市泉町２丁目１００番
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	21 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	北方至近で新市民会館の移転計画が進行中
街路	１７．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)水戸市中心市街地の核店舗である京成百貨店隣接の商業地域であるが、水戸市新市民会館の整備を主たる計画とする泉町１丁目北地区市街地再開発事業が鋭意進行中で市民の交流拠点として賑わいの創出が期待される。 (2)市民会館の建設により、中心市街地内が活性化することが期待されており、地価へ好影響を与えることが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 31万6,384円 1平米 9万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 31万6,384円 1平米 9万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)３月の行動制限解除後も客足の戻りは鈍いものの、感染抑制と経済活動の両立は着実に進展しており、社会生活は徐々に正常化に向かっている。 (2)中心商業地で、マンション適地の需要が高まり、地価上昇が見られる一方、郊外型ＳＣ、ネット販売への顧客流出、コロナ禍の影響で商況は厳しい。
地域要因
(1)旧京成百貨店跡地で新築中の新市民会館は令和５年７月のオープンが決まり、中心市街地の活性化拠点として期待が高まっている。 (2)京成百貨店に近接し、一定の交通量もあり、周辺地域ではマンション開発も見られる。底値感、商況活性化への期待感もあり、地価は上昇に転じた。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０５７４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市泉町２丁目１００番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,433 円／平米 28万9,053 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,377 円／平米 34万1,764 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,909 円／平米 35万6,747 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０８８８５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市泉町２丁目１００番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,133 円／平米 69万8,006 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,585 円／平米 47万1,386 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,607 円／平米 32万5,995 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,600 円／平米 32万5,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０８６４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市泉町２丁目１００番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,642 円／平米 18万646 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,423 円／平米 17万9,922 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,979 円／平米 31万4,001 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,000 円／平米 31万4,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０５０８５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市泉町２丁目１００番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,023 円／平米 22万4,884 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,437 円／平米 24万6,089 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,530 円／平米 33万8,964 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	水戸０８６４５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市泉町２丁目１００番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,387 円／平米 42万1,141 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,387 円／平米 42万1,141 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,228 円／平米 35万4,496 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情