路線価 (2023) 茨城県水戸市南町2-483-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市南町２丁目４８３番２外
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,400万 円 (563 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5,400万 円 (563 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,376 円／坪 1平米 9万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、水戸市の中心市街地内の商業地域を主体に郊外部の路線及び普通商業地域に及ぶ。典型的な需要者としては、地元の有力企業、全国展開する大手法人、不動産ファンド等が想定される。旧県庁や水戸地方裁判所に近い事務所ビルが多い旧来からのオフィス街地域だが、首都圏でのマンション用地取得競争が北関東にも波及し、マンション用地の需要の高まりも見られる。取引件数が少なく更地としての総額の中心的価格帯を一律に特定し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は、水戸市内の普通商業地域等である。主たる市場参加者は、地元の有力企業、上場レベルの大手法人、不動産ファンド、個人投資家等が想定される。駅に比較的近く、地勢は平坦で事務所ビルが多い商業地域だが、マンション用地としての需要もみられる。取引件数が少なく、取引が判明しても築年数の経過した貸家建付地等がも多く、更地としての総額の中心的価格帯を見出しがたい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 水戸市の中心的商業地域内の事務所ビルが多く立地する地域で、本来はキャッシュフローに基づく投資採算価値によって価格形成がなされるべき地域であるが、テナント需要は低迷が続いているほか、物件毎に貸室稼働率、賃料水準に差があるため、収益価格に全幅の信頼を置きにくい。従って、現実の市場で発生した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年公示価格等からの検討にも配慮しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例は代替性のある事例を複数採用しており比準価格の精度は高い。地域内には自己使用目的の店舗が主で収益物件は稀であり、賃貸市場の成熟度はやや低いため、収益価格の信頼性は相対して劣る。よって実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水戸駅北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	170.3 坪 (563 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが多い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市南町２丁目４８３番２外
標準地の範囲
東	150 m
西	400 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	19.5 m
奥行き	29 m
面積	563 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧県庁や水戸地裁に近い事務所ビル中心の旧来からのオフィス街地域であるが、今後は新型コロナ後の生活様式の変化やマンション需要の高まりによる用途移行の動向について注視する必要がある。 (2)旧県庁や水戸地裁に近い事務所ビル中心のオフィス街地域であるが、市街地中心部に立地する利便性からマンション用地需要もみられ、長年の地価の下落により下げ止まり、当面は横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)３月の行動制限解除後も客足の戻りは鈍いものの、感染抑制と経済活動の両立は着実に進展しており、社会生活は徐々に正常化に向かっている。 (2)一時のコロナ禍の停滞から、経済活動の再開により一部で需要の回復がみられる。
地域要因
(1)水戸地方裁判所や事務所ビルが建ち並ぶオフィス街地域だが、賃貸用含めマンション用地需要の高まりが見られる。 (2)水戸地裁や旧県庁に近い事務所ビルが建ち並ぶオフィス街地域だが、市場の特性に関して特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０８６４５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市南町２丁目４８３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,387 円／平米 42万1,141 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,387 円／平米 42万1,141 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,981 円／平米 34万455 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０８８８５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市南町２丁目４８３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,133 円／平米 69万8,006 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,585 円／平米 47万1,386 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,607 円／平米 32万5,995 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,600 円／平米 32万5,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０５７４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市南町２丁目４８３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,433 円／平米 28万9,053 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,377 円／平米 34万1,764 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,818 円／平米 35万9,752 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０５０８５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市南町２丁目４８３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,023 円／平米 22万4,884 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,437 円／平米 24万6,089 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,699 円／平米 30万6,463 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,700 円／平米 30万6,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情