路線価 (2023) 茨城県水戸市宮町1-250 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市宮町１丁目２５０番
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	11億3,000万 円 (4316 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万2,866 円 1平米 26万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	11億3,000万 円 (4316 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万2,866 円／坪 1平米 26万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 水戸市の商業地域一円を同一需給圏はと判定した。典型的な需要者は資本力を有する県内外の企業などである。近隣地域は水戸市内で最も繁華性が高い商業地域の一つである。近隣地域周辺ではリヴィン跡地の再開発が進められ、また近年マンション用地需要が高まっていること等から、地価は横ばいで推移している。取引が少なく、規模はまちまちなので中心となる総額の価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、水戸市の中心市街地内の商業地域を主体として茨城県内の駅近の普通商業地域に及ぶ。典型的な需要者としては、地元の有力企業、全国展開する大手法人、不動産ファンド等が想定される。首都圏でのマンション用地取得競争が北関東にも波及し、マンション用地の需要の高まりが見られる反面でオフィス・店舗需要は低迷が続いている。取引件数が極めて少ない上画地規模も様々であることから更地としての中心的価格帯を一律に特定し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 土地残余法に基づく収益価格は想定したテナントビル用地としての収益性を反映するが、対象標準地の規模が大きく用途の多様性を有することを考慮すれば、比準価格より信頼性は低いと思料する。取引事例比較法による比準価格は対象標準地との類似性が高い取引事例価格を重視して試算されており、精度は高い。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。 (2) 水戸駅北口駅前広場に接面する店舗ビルが多い地域で、比準価格は水戸駅北口又は県内の駅至近の実際の成約事例を採用して求めたもので信頼性は高い。収益価格は市内の店舗の賃貸事例に基づき求めたが、駅前立地の類似物件の事例は少なく適正な賃料水準の把握が難しく試算価格の精度はやや劣る。従って、現実の市場で発生した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年公示価格等からの検討にも配慮しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水戸駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	1305.5 坪 (4316 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B3
周辺の利用状況	大規模店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市宮町１丁目２５０番
標準地の範囲
東	122 m
西	0 m
南	25 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	高度利用地区による高層店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	86 m
面積	4316 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の周辺では再開発が進められており、今後の繁華性の変化を注視する必要がある。 (2)水戸駅北口駅前広場に接面する店舗ビルが建ち並ぶ商業地域であるが、ＭＹＭビルのリニューアルと水戸駅前三の丸地区市街地再開発事業の早期実現による駅前の賑わい創出・集客力の向上が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高度利用地区による高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 90万5,844 円 1平米 27万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 90万5,844円 1平米 27万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 86万2,866円 1平米 26万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 90万9,150円 1平米 27万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 86万2,866円 1平米 26万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大型店に顧客は流れ、既存の商業地域では商業投資が弱い。但し容積率が大きい地域では、画地条件によってはマンション用地需要が認められる。 (2)３月の行動制限解除後も客足の戻りは鈍いものの、感染抑制と経済活動の両立は着実に進展しており、社会生活は徐々に正常化に向かっている。
地域要因
(1)近隣地域周辺ではリヴィン跡地の再開発が進められ、また近年マンション用地需要が高まっている。 (2)三の丸地区の再開発事業は当初計画からホテル建設を断念し、住宅棟と商業・業務棟に計画変更の上で２０２４年度工事着工の予定。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)水戸駅北口駅前広場に接面する稀少性、集客力や広告宣伝効果の面で、市場における高い優位性が認められるが、個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０６４１８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市宮町１丁目２５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万1,042 円／平米 92万9,125 円／坪
推定価格 平米 坪	28万1,042 円／平米 92万9,125 円／坪
標準価格 平米 坪	27万233 円／平米 89万3,390 円／坪
査定価格 平米 坪	28万4,000 円／平米 93万8,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	31 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸４０６４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市宮町１丁目２５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万1,657 円／平米 89万8,098 円／坪
推定価格 平米 坪	26万3,745 円／平米 87万1,941 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,186 円／平米 83万421 円／坪
査定価格 平米 坪	26万4,000 円／平米 87万2,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０８８８５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市宮町１丁目２５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,133 円／平米 69万8,006 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,585 円／平米 47万1,386 円／坪
標準価格 平米 坪	26万4,536 円／平米 87万4,556 円／坪
査定価格 平米 坪	27万8,000 円／平米 91万9,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０６４１８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市宮町１丁目２５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,006 円／平米 30万7,478 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,419 円／平米 36万1,739 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,674 円／平米 85万5,176 円／坪
査定価格 平米 坪	27万2,000 円／平米 89万9,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情