路線価 (2023) 茨城県水戸市松が丘2-4473-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市松が丘２丁目４４７３番４
価格時点	2023 年
駅名	赤塚駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,790万 円 (645 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,819 円 1平米 4万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,790万 円 (645 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,150 円／坪 1平米 4万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水戸市及び周辺市町村の商業地域であり、特に幹線道路沿いの商業地域との代替性が強い。主な需要者は個人事業者及び中小規模法人であるが、全国展開する店舗事業者も見られる。店舗や小規模な事業所が連坦する路線商業地で、土地を取得しての出店需要は弱く、閉鎖店舗・事務所の撤退等もあり、市場での需給関係は弱含みである。立地条件や画地規模により個別性が強く、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は水戸市郊外及びその周辺地域の幹線道路沿いの商業地域広範に及ぶ。需要者は地元事業者が中心となるが広域的に展開する法人等も見込まれる。商業地需要はより郊外の大規模な敷地の確保が可能な地域への需要が強い傾向がみられ、当地域に対する需要は限定的である。取引水準は需要者の事業内容に基づく価値判断に依存する傾向が強く、取引件数も少ないため取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道沿いに店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。比準価格は、同一需給圏の類似地域に存する信頼性の高い５つの取引事例を採用して試算した価格である。市内の店舗等の賃貸需要は弱く、賃料水準も低位であることから収益価格はやや低位に試算された。市場において成立した取引事例に基づく比準価格は収益価格に比し説得力が高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内においては、店舗・事務所需要は弱く、空室率は高止りし賃料水準は低位で推移している。周辺には空き店舗等もみられ、市場では収益用不動産の取引は少なく自己利用を前提とした取引が中心である。よって、取引件数は少ないものの市場において成立した取引事例に基づく比準価格は実証的で、収益価格に比し説得力が高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準として収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	赤塚駅北東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	195.1 坪 (645 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市松が丘２丁目４４７３番４
標準地の範囲
東	180 m
西	180 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25.5 m
奥行き	25.5 m
面積	645 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの路線商業地域であるが、閉鎖店舗等も見られテナント需要も弱い。郊外の大規模店舗に客足は流れ、今後も衰退傾向で推移すると予測する。 (2)勾配、カーブのある国道沿いの商業地域で、低層の店舗又は事業所等としての利用が中心で空き店舗も見られ繁華性は低い。今後も衰退傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万423 円 1平米 4万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万2,076 円 1平米 4万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万423円 1平米 4万5,500円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心市街地の衰退傾向も大きな改善は見られない。 (2)水戸市人口は微減。海外情勢の不確実性の高まり、コロナ禍の行動変容等先行き不透明感が強く、所得水準の低迷や物価上昇から消費マインドは弱い。
地域要因
(1)前面道路の車両交通量は多いが、新規出店等は見られず路線商業地域としては衰退傾向である。 (2)地域要因に特段の変動はない。空き店舗等も増えつつあり、商業的色彩が薄れつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０３４３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市松が丘２丁目４４７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,991 円／平米 11万5,680 円／坪
推定価格 平米 坪	4万458 円／平米 13万3,754 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,255 円／平米 14万9,613 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０６８９９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市松が丘２丁目４４７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,167 円／平米 12万2,874 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,072 円／平米 15万5,620 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,534 円／平米 14万7,229 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,500 円／平米 14万7,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	12.9 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０６８９９（再） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市松が丘２丁目４４７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,449 円／平米 15万3,560 円／坪
推定価格 平米 坪	5万107 円／平米 16万5,654 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,303 円／平米 14万6,466 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	29 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	西
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	東海０８６４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂郡東海村
地域	茨城県水戸市松が丘２丁目４４７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,879 円／平米 15万4,982 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ひたちなか０３６３４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県水戸市松が丘２丁目４４７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万859 円／平米 6万8,960 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,604 円／平米 14万849 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,233 円／平米 15万6,152 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,200 円／平米 15万6,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情