路線価 (2023) 茨城県水戸市笠原町字中組600-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市笠原町字中組６００番２５
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 4600m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,980万 円 (816 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万1,666 円 1平米 6万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	4,980万 円 (816 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万1,666 円／坪 1平米 6万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ常磐線赤塚駅～水戸駅沿線と幹線沿いの圏域。需要者の中心は全国展開する法人と県内企業・地元事業者による需要が中心的。茨城県庁舎に近く、周辺では大型商業施設やホテル・マンションも立地するほか背後住宅地の人口増加で集客力は良好、堅調な商業地需要と宅地供給不足を背景に需給は強含みである。立地条件や画地規模により個別性が強く、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は、水戸市内の用途的地域が商業地の地域と判定した。需要者の中心は、地元企業等である。県庁に近く、集客力がある。地価は、下げ止まりから上昇傾向に転じた。笠原町の人口は増加しており、近接する県庁南大通りを含む笠原中学校周辺では、令和４年１０月７日告示地区計画が制定された。近隣の更地取引は稀であり、また複合不動産の場合価格形成は個別的であり、中心的な価格帯をつかむのは難しいが、地価は１㎡当たり６万円程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は水戸・赤塚駅圏内に存する商業地と住商混在地の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。中小規模の店舗・事務所が集積する地域で、自己用店舗・事務所による営業形態が中心的、その他は一括貸しやフロア貸し物件が散見され、建築コストの上昇と空室率を保守的に設定したことから収益価格はやや低位に試算された。よって比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、水戸駅南口側に位置する事例を選択し、距離的に近く地域格差率の小さい事例を採用し、適正に試算している。収益価格は、直接法を適用しており、理論的である。しかし、公示地周辺は自用の店舗が中心であるため、賃貸市場の熟成度は低い。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水戸駅南西方
距離	4600 m
土地の状態
土地面積	246.8 坪 (816 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所、店舗兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の低層卸売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市笠原町字中組６００番２５
標準地の範囲
東	100 m
西	230 m
南	500 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	35 m
面積	810 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)水戸総合卸売センター内に低層卸売店舗・事務所・倉庫等が連たんする商業地域。茨城県庁舎や大型日用品店舗に近く集客力は良好。宅地供給不足で需給は強含み、地価は微増傾向で推移している。 (2)今後も、さらに郊外型商業施設の人気は高まり、需要が見込める地域として推移すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万1,915 円 1平米 6万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万1,915円 1平米 6万4,100円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 20万674円 1平米 6万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 20万674円 1平米 6万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)新型コロナ感染症による集客力低迷は徐々に回復基調にあるが、商業地の需給は立地条件の差異により二極化傾向にある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響により、景気の不透明感は継続している。
地域要因
(1)地域周辺は茨城県庁舎・大型商業施設も立地、背後住宅地の熟成で顧客吸引力は高いが宅地供給が少なく需給は強含み。 (2)郊外型大型商業施設の人気は続いており、地価は上昇傾向に転じた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)三方路地であり、利便性が優る。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０８６４５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市笠原町字中組６００番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,443 円／平米 18万9,907 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,317 円／平米 18万6,184 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,436 円／平米 20万6,413 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,300 円／平米 21万2,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	52 ％
基準容積率	145 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０９８０６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市笠原町字中組６００番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,331 円／平米 22万9,208 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,835 円／平米 24万4,099 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,204 円／平米 21万2,258 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,100 円／平米 21万8,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０５０８５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市笠原町字中組６００番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,023 円／平米 22万4,884 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,437 円／平米 24万6,089 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,841 円／平米 21万4,364 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,800 円／平米 22万841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０５０８５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市笠原町字中組６００番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,449 円／平米 22万2,986 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,978 円／平米 20万8,205 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,047 円／平米 20万5,127 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,900 円／平米 21万1,253 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	水戸４０６４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市笠原町字中組６００番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,600 円／平米 24万16 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,455 円／平米 23万9,536 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,290 円／平米 21万2,543 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情