路線価 (2023) 茨城県水戸市桜川1-5-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市桜川１丁目５番２
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 480m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,640万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万8,201 円 1平米 9万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,640万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円／坪 1平米 9万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水戸市内の商業地域。水戸駅南口近接の商業地域で、駅ビルを中心に商況は安定傾向にあり、テナントビルの賃料水準は弱含みながら堅調に推移している。地元中小法人による需要が中心であるがホテル等全国展開する法人も含まれる。取引価格は需要者の事業内容が反映される傾向が強く、需要の中心価格帯は見出すのが困難であるが、１㎡当たり８～１１万円程度の取引が多い。 (2) 同一需給圏はＪＲ常磐線水戸駅のほか沿線主要駅周辺の普通商業地域に及ぶ。需要者は地元事業者が中心となるが全国展開する法人等も見込まれる。水戸駅南口至近の商業地においては繁華性を高めつつ推移している。コロナ禍も収まりつつあり、マンション用地としての取引も散見されるが、商業地需要は弱く、取引水準は需要者の事業内容に基づく価値判断に依存する傾向が強く、取引件数も少ないため取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 規範性のある類似の市内商業地の事例を採用のうえ比準価格を求めた。収益価格に関しては、比準価格に比べ低位に試算されたが、駅近くで事務所ビル、店舗等の収益物件が建ち並ぶ商業地域であるため収益性が重要な価格判断指標となることから、収益性を十分考慮した。市場性を反映する実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内においては、店舗・事務所需要は弱く、空室率は高止りし賃料水準は低位で推移している。市場では収益用不動産の取引は少なく自己利用を前提とした取引が中心となっている。よって、取引件数は少ないものの市場において成立した取引事例に基づく比準価格は実証的で、収益価格に比し説得力が高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準として収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水戸駅　南西方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	88.6 坪 (293 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼事務所ビルが多い駅南側の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市桜川１丁目５番２
標準地の範囲
東	150 m
西	130 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	18 m
面積	300 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	100 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗兼事務所ビル等が見られる水戸駅南口近接の商業地域である。駐車場等が多く空室率も高いが当面は現状を維持していくものと予測され、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。 (2)水戸駅に近接する商業地域で、事務所ビル、ビジネスホテル及び集合住宅等が混在する。駅近接の特性に適合した用途を中心に、当面は現状程度で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万4,070 円 1平米 9万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万4,070 円 1平米 9万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 29万8,201円 1平米 9万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 29万8,201円 1平米 9万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心市街地のマンション適地需要の高まり、新市民会館のオープン（Ｒ５．７）の期待もあり、平均変動率は３１年ぶりに上昇した。 (2)水戸市人口は微減。海外情勢の不確実性の高まり、コロナ禍の行動変容等先行き不透明感が強く、所得水準の低迷や物価上昇から消費マインドは弱い。
地域要因
(1)水戸駅南口徒歩圏の中層店舗・事務所ビルが多く見られる普通商業地域であり、需要は底堅く地価は横ばい傾向を示している。 (2)地域要因に特段の変動はない。駅至近でのマンション着工等はみられるが、築古建物の多い当地域への影響は弱い。
個別的要因	(1)角地で顧客の出入の便、宣伝効果等が認められる。 (2)新規選定の地点、個別的要因に変動は窺えない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０３６３４（再） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市桜川１丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,274 円／平米 34万8,036 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,210 円／平米 34万1,212 円／坪
標準価格 平米 坪	9万535 円／平米 29万9,309 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,100 円／平米 31万4,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	570 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０５７４８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市桜川１丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,433 円／平米 28万9,053 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,377 円／平米 34万1,764 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,715 円／平米 30万6,516 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,400 円／平米 32万2,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０３４３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市桜川１丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,313 円／平米 23万9,067 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,275 円／平米 28万1,919 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,003 円／平米 29万938 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,400 円／平米 30万5,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	29 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０３６３４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市桜川１丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,961 円／平米 26万1,045 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,826 円／平米 31万6,801 円／坪
標準価格 平米 坪	9万402 円／平米 29万8,869 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,900 円／平米 31万3,739 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情