路線価 (2023) 茨城県水戸市栄町1-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市栄町１丁目２２番
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3,220万 円 (405 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万3,158 円 1平米 7万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3,220万 円 (405 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,827 円／坪 1平米 7万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、水戸市及び周辺市の中心商業地又は幹線沿い商業地域の圏域。需要者の中心は、商業ビル投資家、地元個人事業者及び周辺飲食系商店主等である。近隣地域周辺は水戸市を代表する飲食店街であるが、事業用地需要が減退し取引も少ない。店舗の種類、規模により需要の程度も一律ではないため明確な中心価格帯の把握が困難である。 (2) 同一需給圏は水戸市のほか広く飲食店を中心とする商業地域広範に及ぶ。需要者は広域的に展開する事業者が中心となるが投資家等も見込まれる。コロナ禍による行動変容、収益力低下からの回復過程にあり、需要は弱い状態が継続している。取引水準は需要者の事業内容に基づく価値判断に依存する傾向が強く、取引件数も少ないため取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は代替性のある事例を複数採用しており比準価格の精度は高い。地域内には自己使用目的の店舗が主で収益物件は稀であり、賃貸市場の成熟度はやや低いため、収益価格の信頼性は相対して劣る。よって実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内においては、飲食店等のテナント需要は弱く、空室率は高止りし賃料水準は低位で推移している。市場では収益用不動産の取引は少なく自己利用を前提とした取引が中心である。よって、取引件数は少ないものの市場において成立した取引事例に基づく比準価格は実証的で、収益価格に比し説得力が高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準として収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水戸駅北西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	122.5 坪 (405 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗等が多い繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市栄町１丁目２２番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	26 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	90 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)水戸市を代表する成熟した飲食店街であるが、新型コロナの影響から客足の減少、空き店舗増加等により地価は下落傾向が続くと予測する。 (2)飲食店主体の繁華街で、コロナ禍からの回復は見られるが、空き店舗も多く繁華性の回復は途上にある。標準的使用は現状を維持しつつ推移するものと予測するが、地価下落は継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万7,043 円 1平米 8万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万7,043円 1平米 8万3,800円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 26万4,811円 1平米 8万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 26万4,811円 1平米 8万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)一時のコロナ禍の停滞から、経済活動の再開により一部で需要の回復がみられる。 (2)水戸市人口は微減。海外情勢の不確実性の高まり、コロナ禍の行動変容等先行き不透明感が強く、所得水準の低迷や物価上昇から消費マインドは弱い。
地域要因
(1)泉町１丁目地区で水戸市民会館の新設事業進行中。繁華街中心部で規模も適正で一定の需要が見込める地域。 (2)地域要因に特段の変動はない。７月に開館が予定されている新市民会館の波及効果が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０４９１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市栄町１丁目２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,149 円／平米 25万1,749 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,149 円／平米 25万1,749 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,753 円／平米 28万3,499 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,800 円／平米 28万3,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０３４３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市栄町１丁目２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,313 円／平米 23万9,067 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,275 円／平米 28万1,919 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,641 円／平米 28万9,741 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,600 円／平米 28万9,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	29 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０８６４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市栄町１丁目２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,934 円／平米 18万1,612 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,390 円／平米 17万9,813 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,868 円／平米 26万4,044 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,900 円／平米 26万4,149 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０８６４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市栄町１丁目２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,642 円／平米 18万646 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,423 円／平米 17万9,922 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,571 円／平米 28万2,898 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,600 円／平米 28万2,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情