路線価 (2023) 茨城県水戸市南町2-36 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市南町２丁目３６番
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 32万3,988 円
1平米当たり	1平米 9万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	9,240万 円 (722 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	9,240万 円 (722 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万3,168 円／坪 1平米 12万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水戸市の商業地域のほぼ全域であり、特に中心市街地商業地域との代替性が強い。需要者は個人事業者及び中小規模法人が中心であるが、一部広域展開する飲食・マンション・ホテル事業者も見られる。業績不振からの店舗の閉店・事務所の撤退等は見られなくなり市場では売り物件が少なくなり、マンション需要を中心として需要が増えつつあり、市場では需要が供給を上回っている。なお需要の中心価格帯は画地規模が多様なことから見出せない。 (2) 同一需給圏は茨城県内の繁華性の高い商業地域。需要者は、水戸市及び周辺市町村の地元法人の外、全国展開の店舗、マンション、ホテル関連事業者も見られる。中心商業地では、一定規模を有するマンション適地に対する需要が高まっており、新市民会館の開館等による中心商業地の活性化に対する期待感もあり、地価は上昇している。水戸市内における既成商業地域の土地取引は件数が少なく、需要の中心価格帯は見出せない状況が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域の事例を多数収集して求めており、実証的で精度が高い。収益価格は市内商業地の多数の賃貸事例を収集し算出したものであり、還元利回り等の指標も妥当であり理論的な価格が求められた。よって自用目的の取引が主であるものの、価格決定に当たっては商業地としての収益性も検討されることから、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は国道沿いに店舗、事務所ビルが建ち並ぶ既成の商業地域である。水戸市の中心市街地における既存ビルの店舗、オフィスの賃貸需要は弱く、賃料水準も低位であることから収益性も低い。賃貸需要の低迷から、稼働率、賃料水準もまちまちとなっており、収益価格の信頼性は比準価格に比してやや劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水戸駅北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	218.4 坪 (722 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	取壊中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の専門店が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市南町２丁目３６番
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	36 m
面積	723 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の各種店舗・事務所が連担する中心市街地の商業地域であり、現在の商況を概ね維持していくものと予測する。相対的地価水準の割安感が出てきており、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)当該地域は、商業施設が集積し、利便性が高く、近年面大地を中心として、マンション需要が高まっていることから、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染抑制と経済活動の両立が進み公共投資は横ばいで、個人消費は持ち直しているが、住宅投資、雇用・所得環境は未だ弱い状況が続いている。 (2)中心商業地で、マンション適地の需要が高まり、地価上昇が見られる一方、郊外型ＳＣ、ネット販売への顧客流出、コロナ禍の影響で商況は厳しい。
地域要因
(1)商業施設の集積の程度は比較的高く、一部空き店舗等も見られるが繁華性が相対的に高く、中心商業地として概ね安定的に推移している。 (2)商業施設の集積は高い一方、店舗や事務所の貸室には空室も見られる。利便性の高い地域であり、マンション需要の高まりにより地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ニ方路であり、出入りの利便性に優れる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０８６４５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市南町２丁目３６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,387 円／平米 42万1,141 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,387 円／平米 42万1,141 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,374 円／平米 44万4,240 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０８６４５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市南町２丁目３６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,652 円／平米 36万2,510 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,652 円／平米 36万2,510 円／坪
標準価格 平米 坪	14万41 円／平米 46万2,976 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０６４１８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市南町２丁目３６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,705 円／平米 28万35 円／坪
推定価格 平米 坪	12万938 円／平米 39万9,821 円／坪
標準価格 平米 坪	13万885 円／平米 43万2,706 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０８８８５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市南町２丁目３６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,133 円／平米 69万8,006 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,585 円／平米 47万1,386 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,795 円／平米 44万8,938 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情