路線価 (2023) 茨城県水戸市五軒町2-1189-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市五軒町２丁目１１８９番５
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,620万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万2,663 円 1平米 8万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,620万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万2,663 円／坪 1平米 8万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、水戸市及び県内主要市の商業地域の圏域。需要者の中心は、地元投資法人、貸ビル業者等である。水戸駅周辺で高層マンション、商業ビル等の着工がみられるなか、当該地域も近接する水戸市民会館の竣工間近で、街路整備も進められ、今後商業性の向上が見込まれる。中心となる価格帯は、業種や規模で大きく異なるため、明確な把握は困難といえる。 (2) 同一需給圏は水戸市の商業地域一円と判定した。典型的な需要者は地元の中小企業や投資家等である。地価はこれまで横ばいで推移してきたが、隣接地に新水戸市民会館が来年開館予定で、同時に街路の整備も進められ、商業地域としての魅力が高まりつつあり、地価は上昇傾向にある。当地域内では取引が少なく規模はまちまちなので中心となる総額の価格帯を把握することは困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地需要者の多くは収益性を重視して意志決定を行う法人であり、収益還元法については、還元利回り等も標準的で、想定建物も地域の標準的使用に沿ったものである。採用した取引事例は、駅周辺及び幹線沿いの信頼性の高い事例を用い、適正に要因比較され、近時の市場性を反映し実証的と言える。よって本件では比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 家賃収入に基づく収益価格は対象標準地の収益性を反映した価格である。しかし、当地域内では土地を売買する際、需要者は家賃収入に基づく収益性をさほど重視せず、取引事例価格の水準を指標として価格決定がなされる傾向がある。よって、信頼性が高い取引事例価格を重視して求められた比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	水戸駅北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	92.9 坪 (307 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	事務所兼住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、事務所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市五軒町２丁目１１８９番５
標準地の範囲
東	120 m
西	150 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	22 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１１．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近接する水戸市民会館の竣工間近で、街路整備も進められ、今後商業性の向上が見込めることから、地価は上昇傾向と予測する。 (2)水戸市の新市民会館の建設計画が進行中で、当地域の繁華性の向上が期待されている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 27万9,357円 1平米 8万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 27万9,357円 1平米 8万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)水戸市人口は微減傾向、エネルギー、原材料価格等物価上昇、円安、国際情勢不安定化、新型コロナ未収束 (2)商業地域のうち、希少性が高い地域や大型投資が行われている地域等では地価は上昇に転じている。
地域要因
(1)水戸市文化会館の竣工間近、周辺街路整備、高層マンションの着工等が見られる。 (2)令和５年度開館予定の新市民会館が完成しつつある。隣接する近隣地域の繁華性向上が期待されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０９８０６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市五軒町２丁目１１８９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,331 円／平米 22万9,208 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,835 円／平米 24万4,099 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,655 円／平米 28万3,175 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,900 円／平米 29万7,209 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	水戸０８６４５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市五軒町２丁目１１８９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,387 円／平米 42万1,141 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,387 円／平米 42万1,141 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,364 円／平米 28万5,519 円／坪
査定価格 平米 坪	9万700 円／平米 29万9,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０５７４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市五軒町２丁目１１８９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,433 円／平米 28万9,053 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,377 円／平米 34万1,764 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,577 円／平米 28万2,918 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,900 円／平米 29万7,209 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０６４１８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市五軒町２丁目１１８９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,006 円／平米 30万7,478 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,419 円／平米 36万1,739 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,085 円／平米 28万1,291 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,300 円／平米 29万5,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	水戸０５０８５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市五軒町２丁目１１８９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,023 円／平米 22万4,884 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,437 円／平米 24万6,089 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,955 円／平米 28万4,167 円／坪
査定価格 平米 坪	9万300 円／平米 29万8,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情