路線価 (2023) 茨城県水戸市元吉田町字岡崎1074-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 水戸市茨城県水戸市元吉田町字岡崎１０７４番３外
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 3800m
路線価
1坪当たり	1坪 7万2,732 円
1平米当たり	1平米 2万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2億9,500万 円 (10634 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2億9,500万 円 (10634 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円／坪 1平米 2万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、県内の工業地域全域と判定した。特に市街地に近接した流通業務型の工業地との代替性が強い。需要者の中心は、全国展開する流通系企業法人である。周辺は中小規模の工場、事業所、倉庫等のほか、店舗も見られ、近年開業した大型ＳＣも至近にあり、商工混在地域化も認められる。業種・規模により取引される画地規模も一律ではないため、需要の中心価格帯の把握が難しい地域である。 (2) 同一需給圏は、県央地域の用途的地域が工業地の地域と判定した。公示地周辺は、ＳＣに近接する流通業務施設である。需要者の中心は、自ら流通業務施設を営む法人等である。近隣の更地の取引は稀であり、また複合不動産の場合は価格形成は個別的で、中心的な価格帯をつかむのは難しい。よって、中心価格帯は見い出せないが、事業の採算性を個々検討し、購入していると思われる。近接地のＳＣオープンにより、商工混在傾向が見られ、地価は上昇に転じた。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏において物流倉庫又は工場の賃貸事例は少なく、自己使用目的の取引が中心であるため、収益価格の試算は断念した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における工業地域の取引事例を収集し、要因比較等適切に補正し試算した。よって、代表標準地との検討をふまえ、採用した取引事例は広域にわたるが、工業地取引の実態を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、工業団地に存する工業地の事例を中心に収集選択し、地域格差率が最も小さい最新の更地の事例を採用し適正に試算している。公示地周辺は、自用の物流施設が中心であり、賃貸市場の熟成度が低いため、収益還元法は適用していない。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を以って、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	水戸駅南方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	3216.6 坪 (10634 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	建築中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の倉庫、事業所等を中心とする工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水戸市茨城県水戸市元吉田町字岡崎１０７４番３外
標準地の範囲
東	0 m
西	250 m
南	0 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	物流施設地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	167 m
面積	10600 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近接の工場跡地に大型ＳＣが開業し、商工混在化が見られる地域である。今後も同様の傾向を示すものと予測される。 (2)近接地にショッピングセンターがオープンし、商工混在傾向にある。今後も、同様の傾向を示すと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	物流施設地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)交通ネットワークの充実、税制上の優遇措置、補助金制度等により県内の工場立地件数は全国上位にある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響により、景気の不透明感は継続している。
地域要因
(1)近接する幹線沿いに大型ＳＣが進出し、交通量が増加している。 (2)近接地にショッピングセンターがオープンし、商工混在傾向が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)用途の多様性により、更地化・新築の動きも見られる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０６８９９（再） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県水戸市元吉田町字岡崎１０７４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,274 円／平米 6万3,720 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,266 円／平米 7万305 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,475 円／平米 9万832 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ひたちなか０５８５１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県水戸市元吉田町字岡崎１０７４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,459 円／平米 8万4,167 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,163 円／平米 9万3,107 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	31.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	茨城東海０８２０６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂郡東海村
地域	茨城県水戸市元吉田町字岡崎１０７４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,635 円／平米 5万4,995 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,618 円／平米 5万4,939 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,310 円／平米 9万3,593 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	笠間０９８０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	笠間市
地域	茨城県水戸市元吉田町字岡崎１０７４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,471 円／平米 5万4,453 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,739 円／平米 8万8,399 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	14 m
側道方位2	北東
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ひたちなか０３６３４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県水戸市元吉田町字岡崎１０７４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万494 円／平米 3万4,693 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,762 円／平米 9万1,781 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,621 円／平米 9万4,621 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情