路線価 (2023) 茨城県日立市水木町1-455-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 日立市茨城県日立市水木町１丁目４５５番２３
価格時点	2023 年
駅名	大甕駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	797万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,437 円 1平米 3万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	797万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,437 円／坪 1平米 3万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、日立市内南部の住宅地域と判定した。需要者の中心は、アパート等に住む市内在住の第一次取得者である。大甕駅を最寄りとする住宅地の購入を検討する者も多いが、公示地周辺は、もともと売り物件の少ないエリアである。小学校及び中学校が徒歩圏内であるが、地価は依然下落傾向にある。中心価格帯は、土地は２４０㎡程度で８００万円程度の取引が多く、新築戸建住宅で２，０００万円台半ば程度である。 (2) 同一需給圏は日立市内の市街化区域に位置する住宅地域。そのうちＪＲ大甕駅～常陸多賀駅を最寄駅とする圏域との価格牽連性が強い。需要者は日立市内に居住し、地元企業に勤務する３０～４０歳代の１次取得者層が中心である。海に近い平坦部に位置しており、居住環境に優るが、開発分譲地に比して選好性が弱く、地価は下げ止まりには至らない。土地は総額で８００万円台前後、新築戸建で２，３００～２，８００万円程度が需要の中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一最寄駅の事例を収集選択し、地域格差率が小さく距離的に近い水木町１丁目及び２丁目の事例を採用しており、適正に試算している。よって、比準価格は市場性を反映していると思われる。収益価格は、直接法を適用しており理論的であるが、想定要素が多い。快適性を重視する一般住宅地であり、自用の需要が中心であるため、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは、均衡を得ていると判断した。 (2) 近隣地域には、併用住宅等も存するものの、基本的には自己利用の戸建住宅の需要が中心の地域であり、快適性を重視して市場参加者は市場に参入している。元本と果実の相関関係は希薄であり、土地価格に比して賃料水準が低位であることから、収益価格は低位に求められている。したがって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	ＪＲ常磐線大甕駅北東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	73.5 坪 (243 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日立市茨城県日立市水木町１丁目４５５番２３
標準地の範囲
東	220 m
西	70 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	13 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も住環境に大きな変化はなく、ほぼ現状のまま推移すると思われる。 (2)戸建住宅中心の住宅地域としてほぼ熟成しており、不動産のあり方に大きな影響を及ぼす要因は特に見当たらない。地価は当面、下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万8,437 円 1平米 3万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万8,437 円 1平米 3万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万8,767円 1平米 3万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万8,767円 1平米 3万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響により、景気の不透明感は継続している。日立市においては、人口は減少傾向、高齢化率は増加傾向で推移している。 (2)高齢化率が高く、市外への人口転出超過もあり、人口減少が続いている。平坦地の住宅地に需要が集中し、交通弱者に不便な高台の団地は需要が低迷。
地域要因
(1)低層住宅地域であり、特段の変化は見受けられない。 (2)国道背後の海に近い地域で、小中学校に近いが、アクセス道路が狭小で、駅徒歩圏外でもあり、選好性はやや弱く、需要は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)南道路であり、北道路に比べ、日照等は良好である。個別的要因に、変動はない。 (2)南向き画地で、居住の快適性に優れる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日立０６４４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	日立市
地域	茨城県日立市水木町１丁目４５５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万538 円／平米 13万4,019 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,494 円／平米 12万7,261 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,119 円／平米 10万2,879 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	日立０６４４８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	日立市
地域	茨城県日立市水木町１丁目４５５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,692 円／平米 8万8,244 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,041 円／平米 9万2,704 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,331 円／平米 10万3,580 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	日立０５７４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	日立市
地域	茨城県日立市水木町１丁目４５５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,512 円／平米 14万545 円／坪
推定価格 平米 坪	4万68 円／平米 13万2,465 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,451 円／平米 10万3,977 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	日立０８２０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	日立市
地域	茨城県日立市水木町１丁目４５５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,338 円／平米 13万6,663 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,338 円／平米 13万6,663 円／坪
標準価格 平米 坪	3万918 円／平米 10万2,215 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情